日前發展局公布,本財年第二季(7月至9月)的賣地計畫。政府擬下季招標2幅住宅地,預期可建約1740伙,加上私人重建/發展項目約2310伙,合共提供約4050個單位。連同本財年第一季(4月至6月)賣地計畫合計,本財年上半年共提供8280個單位,已佔全年土地供應目標接近6成半。

相關佔比,較上一個財年約36%大幅增加14個百分點,創出近4年新高。值得注意的是,賣地表用地佔比上升,反映政府在今年有多幅大型土地流標,以及樓市前景仍存在不明朗因素下,依然銳意覓地,藉此提高未來供應的主導權及穩定性,盡量減少依賴私人發展及重建供應。

談起新盤,隨着新盤積極部署及市場對一手需求持續殷切帶動,相信7月一手市場將增添熱鬧,成交量將較6月將會顯著上升,為剛剛啟動的下半年迎來「開門紅」。

樓價方面,近期息口走勢依然存在變數、新盤貨尾量正在囤積,再加上二手買賣陷入拉鋸,窒礙樓價攀升之勢,相信短期樓價將維持偏軟及回調的局面。「美聯樓價指數」最新報154.26點,按周微升0.05%,本年迄今升約5.6%。

雖則樓價持續整固,但期內租金卻呈愈戰愈勇,兩者表現可謂榮辱互見。事實上,目前正藉傳統租務旺季的開端,5月租金持續向上。美聯「租金走勢圖」5月升約0.9%,連升4個月,並創15個月新高。此消彼長下,5月出現「樓價跌、租金升」的背馳走勢。

展望短期市況,樓市勢必聚焦一手,而二手交投陷入僵局的困境暫時難以顯著改善,估計樓價短期仍將受壓。與此同時,隨着經濟逐步改善,對租金帶來支持;暑假來臨,內地生來港升學亦刺激租務需要;至於政府近期積極推出不同「搶人才」計畫吸納人才,如新近推出的「高端人才通行證計畫」反應熱烈,各方人才將陸續來港工作及生活,同樣為租務市場帶來需求;配合不少海外人士回流香港,租務市場料會受惠。

在上述因素「多管齊下」提振租務需求下,估計租金將持續上升,故此個人預期「樓價跌、租金升」的背馳走勢短期將持續。

不過,長遠而言,隨著息口即將見頂,各項不明朗因素亦漸有消散的情況,再加上「財爺」陳茂波早前事先張揚,將考慮進一步放寬首置人士的按揭,助市民換樓,估計中長期樓市仍然是穩中向好。

美聯住宅部行政總裁(港澳)布少明

2023年7月6日