中國房地產市場低迷,內房再度引爆債務危機,上月中央政治局會議才提出「適時調整優化房地產政策」,人行亦指導商業銀行調整存量房貸利率,不過至今實際政策落地寥寥可數,各內銀收指令仍紋風不動。有內銀人士坦言,目前即使流失提前償還房貸的客戶,也比降低房貸利率的影響少,令銀行取態變不積極。有見及此,近日官媒亦已採取輿論壓力,促請商業銀行要有所作為,「用短期痛苦換長遠有利」。

中央預告降房貸利率達一個月

過去一個月,多個中央部委都已對房貸利率放話,最早於上月14日,人行貨幣政策司司長鄒瀾已稱,支持和鼓勵商業銀行,與借款人自主協商變更合同約定,或者新發放貸款置換原來的存量貸款。月底的中央政治局會議,提及適時調整優化房地產,滿足居民剛性和改善性住房需求。

在政治局會議一鎚定音後,住建部已表態,進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款「認房不用認貸」等政策措施。本月初人行更明確指出,指導商業銀行依法有序調整存量個人住房貸款利率。

人行取態從鼓勵變指導 內銀仍不為所動

人行對房貸利率措拖取態,由最初的「鼓勵」改為「指導」,但至今銀行對國策仍在觀望。有分析認為,在現行的房貸利率下,部分業主傾向提前還款,令銀行流失一些貸款,當降低房貸利率則可減少提前還款誘因,對銀行及借款人都有利。

內銀人士:高息流失客戶好過減貸款息

不過有內媒引述一家國有行人士坦言,目前的問題在於,即使流失一班提前還款房貸的客戶及利息收入,亦比下調房貸利率的影響低。

分析:銀行降房貸利率或利潤少一成

海通證券研究所首席宏觀分析師梁中華近日在報告分析,今年上半年中國個人房貸餘額約38.6萬億元人民幣,而目前存量房貸的加權平均執行利率約4.8%,假設今次下調房貸利率為最新投放的利率水平,即約4.14%,意味會降低約60點子。他推算,有關減幅將令全國銀行的利息收入減少2,000億元人民幣,相等於去年總利潤的10%;而如果降幅為40點子,銀行總利潤亦減少6.7%。

不過梁中華指出,隨著存量房貸利率調整逐步落地,為了支持銀行的穩健經營,預計當局在存款利率聯動調整亦存在空間,同時降準的呼聲亦漸漸高漲。

官媒:內銀需用短期痛苦換長遠有利

對於內銀下調房貸利率的意願較低,官媒中國《經濟日報》撰文指,在穩定存量房貸利率調整預期,商業銀行要有所作為,並稱要「用短期痛苦換長遠有利」。文章指出,目前銀行積極性較低主要有兩大因素,包括憂慮降低利潤,以及合同變更、貸款置換涉及銀行的自主經營權,金融管理部門不能強制推動,不過文章認為這些觀點只看到了短期與表象。

文章認為,從長遠看,下調存量房貸利率,有助增強銀行的客戶黏性、穩定存量客戶,而從底層邏輯看,商業銀行即使不下調存量房貸利率,借款人也早已通過提前還款等方式,降低了銀行的利息收入。文章強調,商業銀行要順應市場需求,在金融管理部門的指導下,審慎研判、統籌協調、有所作為。

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