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市建局港人首置上車盤項目煥然懿居第3座推售,共260個單位,以市價78折發售,介乎408萬元至964萬元,最高呎價達16499元。示範單位昨開放參觀,現場人流稀疏,截至昨晚7時只收到311宗申請,對比2019年煥然懿居頭兩日收逾3000申請比較,可謂大相逕庭,是否預示了今期首置盤的銷情呢?

市建局「煥然懿居第3座」。資料圖片
市建局「煥然懿居第3座」。資料圖片
市建局「煥然懿居第3座」。資料圖片
市建局「煥然懿居第3座」。資料圖片
煥然懿居3期外貌。 資料圖片
煥然懿居3期外貌。 資料圖片
煥然懿居3期外貌。 資料圖片
煥然懿居3期外貌。 資料圖片
煥然懿居3期外貌。 資料圖片
煥然懿居3期外貌。 資料圖片

私樓首置價格差異收窄 定位模糊

煥然懿居第3座是3年遠期樓花,2026年11月才入伙,加上有轉售限制,首5年不得轉讓或放租,亦不能透過居二途徑出售,換言之業主上車後,前後要被「綁死」8年,日後出售也要補地價。本港樓市跌勢未止,加上息口高企,市場觀望氣氛濃厚,倘上車要等8年才可轉手,不確定性甚多。

今期首置盤定價亦偏高,最高呎價打破歷年首置項目呎價紀錄,反觀近期私樓跌價,地產商紛劈價促銷,部分市區新盤呎價已跟首置盤相當接近,個別新界盤甚至劈至1萬元水平。雖說煥然懿居坐落市區,但私樓會所設施較多元化、轉售部分限制較少,亦搶走部分潛在購買力。

港人首置上車盤由上屆政府提出,在居屋與私樓之間搭建多一層置業階梯,惟當樓市向下,不同檔次房屋之間的價錢距離收窄,首置盤價格甚至與私樓價相當接近,其定位便變得模糊。立法會房屋事務委員會副主席梁文廣指,今次首置盤初步看來反應未算踴躍,但由於單位數目少,相信仍能消化,而市建局項目在建築質素、保養方面有保證,仍有一定吸引力。

他指市建局就首置盤定價計算方式欠靈活彈性,易受市況波動影響,建議參考新加坡方式,在資助房屋之中的不同檔次,可因應市況靈活調配,例如遇上樓市向下,可把首置盤的價格和轉售限制,再往下調至接近居屋的水平,適時整合置業階梯。

值得注意的是,市建局上年度淨虧損35億元,屬10年來首次「見紅」,未來需進入貸款期,倘今次首置盤銷情欠佳,無疑減慢資金回籠,加上收購舊樓成本高,未來能否維持「自給」亦令人關注。

面對政商界近月紛紛要求減辣,一直無意撤辣的財爺陳茂波昨表示,目前樓市境況與當年引入辣招時不同,政府會以務實態度檢視,口風似有放軟。有地產界人士指,要視乎政府打算如何減辣,若鬆綁SSD轉售限制,無疑可刺激市場氣氛及交投,但觀乎首置盤定位,跟BSD、SSD等辣招關係不大,即使放寬辣招亦未能令首置盤準買家實際受惠,私樓對上車客可能更有吸引力。

聶風

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