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新田科技城潛力巨大,但考慮到政府財政儲備,面臨資金不足發展,而且官商民三方意見不一,難以達成發展共識。普縉集團規劃及發展高級合伙人黃仲澧建議,當局可創造合理性規劃佈局,並建設更全面交通運輸網絡,以提升土地發展潛力,打造成「世一量子谷」。

重整規劃佈局 冀官商民三贏

若如願實現,將可提升發展用地的地積比率、提升誘因以鼓勵私人參與前期發展,以及在未來將「鄉村式發展」土地用途納入新田科技城發展項目,讓「三圍六村」村民更能受惠,實現官商民三贏局面。

黃仲澧建議重整新田科技城規劃佈局,透過將現有的小部分青山公路新田段向北移及理順現有的石湖圍路,以調整交叉狀交匯處,有效地整理各個地盤形狀;同時將「休憩空間」及「區域供冷系統」地皮向東移及移除「物流、貯物和工場」地皮,為創科地皮提供額外3公頃面積,構建分明的土地用途分佈。

土地用途佈局
土地用途佈局
整體交通網絡
整體交通網絡

打造活動樞紐 提高土地價值

考慮到將來科技城的工作人口,他又建議增加環保運輸服務系統,例如雲巴或無軌鐵路連接整個創科核心區,再伸延團結香港基金的想法,連接至落馬洲管制站,築成環迴交通網絡。該建議有助提升未來創科地皮的可達性及與新田市中心的連接性,打造新的活動樞紐。

此外,有條件提升發展用地的地積比率,進一步釋放整體發展潛力,並帶來更高的土地價值。假設一塊3公頃的土地以地積比率6為發展基礎,可提供達190萬平方呎的樓面面積。未來科技城核心區每平方呎價至少為9,000元,而未來創科地皮的最低限度補價樓面地價為每平方呎3,000元,可帶來58億元的賣地收益下限。從價值工程的角度,假設1公里道路造價為1億元,道路工程開支仍遠低於賣地收益下限,更帶來其他經濟延伸的社會效益如創造就業機會。

同時,黃仲澧建議將公路交匯處遷移至青山公路新田段西端,利用迴旋處設計連接科技城和市中心的主要幹道,提供一條連續且直接的路線往返核心區,形成閉環式環迴道路網絡,滿足未來日益增長的交通需求。

引入私人參與 減輕財政壓力

另一方面,新田科技城第一期發展的土地分散業權情況,並非想像中分散,要達至加強版傳統新市鎮發展模式對私人參與的最低要求(即有至少0.4公頃的整合業權土地)並非難事。可是當局更傾向採取較簡易的做法,在建議發展大綱圖上直接將被認定為業權分散的土地劃分為「休憩用地」用途,但這可能會白白丟棄前期開發現成土地的重要契機,損失沉重的機會成本。

他亦贊同團結香港基金倡議的「政府主導開發,私人參與為輔」,允許持有土地面積不少於0.4公頃的私人土地業權人或合資企業,申請契約修訂(包括原址換地),在符合政府規劃用途為前提下,在其擁有的土地上作私人住宅或混合發展,落實新田科技城的前期發展。引入私人參與,減輕公共財政壓力、提升開發效率,以及營造更具競爭力的產業佈局,並應在批地方式上對應生態圈成熟程度,採取彈性策略。

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