今年《施政報告》宣布放寬多項俗稱「辣招」的樓市需求管理措施,至今已有個多月,對樓市的刺激作用看似相當有限。其中住宅物業交投僅在報告剛發表後有短暫及較明顯的回升,之後十大屋苑的周末成交量很快就回復單位數,與「減辣」前的數字相若。樓價方面,多個新盤及貨尾單位在「減辣」後都選擇以相對的「低價」開售,二手樓的大幅減價及蝕讓個案不絕。負資產個案按季急升,令市場開始關注會否有銀行向負資產業主call loan的問題。

筆者在《施政報告》發表前已指出,物業稅制等交易成本,只是影響樓市的其中一項因素,而且絕非決定性的因素,否則過去10多年的本港樓價,就不會在政府連番「加辣」下仍持續上升。樓市升跌的關鍵因素,始終是信心、息口水平與供求問題。

樓市升跌關鍵因素

息口方面,現時的利息水平在歷史而言其實並不算高,只是不少香港樓市的參與者,包括業主、買家、發展商及地產代理,在過去10多年已習慣了由美國量化寬鬆政策產生的「不正常」超低息環境,以為供樓支出往往低過租金收入,買樓抵過租樓,炒樓好賺過打工、做生意或炒股票是常態。當近年美國開始「收水」,環球息口逐步回復至「正常」水平,並預計在短時間內都不會回落,部分市民和企業一時間未能適應及難以接受現實。

供應方面,政府早前公布,已覓得可興建約41萬個公營房屋單位的土地,較十年長策推算的需求量,「超額完成」約10萬個單位。根據過往的出租與出售單位7︰3比例,預計當中逾12萬個單位為居屋、綠置居等資助出售房屋,此數字還未包括主要由市建局及房協提供的港人首置項目,以及在「樂建居」計劃下在私人土地上提供的資助房屋單位。

這些都是相對中長期的預測數字,政府的政策及建屋計劃,不排除會因應市況及民情而調整,但市場當下就要面對的,是有多達2萬個建成待售的一手私人住宅單位,數字為最近20年來、亦即沙士時期後的新高。即使政府立即宣布全面「撤辣」,發展商願意面對現實,改行薄利多銷,市場也需要好一段時間才能消化有關存貨。

發展商寧願薄利多銷

事實上,針對非住宅物業的各項辣招早於3年前開始撤銷,相關按揭成數限制和壓力測試水平其後亦逐步放寬,但非住宅物業價格和租金仍不斷尋底,整體甲級商廈空置率升至約一成半,四大核心區的商舖空置率亦升破一成,不少旺區舖位要減價或減租至低於高峰時一半才有承接,銀主盤個案亦增多。主要原因包括高息環境,需求疲弱與供應持續增加,再加上國際政治因素,凸顯「辣招」對相關樓價及租金的影響有限。

住宅樓價回落,對有意置業人士是好事,對現有業主雖然是壞消息,但只要不涉及過度借貸,有穩定收入和依時還款,即使物業變成負資產,銀行一般也不會突然call loan。

相對而言,非住宅物業價格回落的影響就相對深遠。首先,不少中小企都會依賴將物業抵押來取得營運資金,物業價格下降等於削弱了其借貸能力,可能會產生資金周轉,以至資不抵債問題。

對於一些大企業和上市公司,即使其實質業務營運未有受到經濟放緩及樓市回落嚴重影響,亦可能會因持有物業的減值,而在帳面上錄得虧損。除了同樣會影響借貸能力,連公司股價及股東回報都會受到牽連,產生一連串負面情緒,削弱大家對前景信心。

隨着多幅商業地皮早前流標收場,政府明顯已減慢了非住宅用地的供應速度。有人提議將部分商業用地改作其他用途,例如暫時用作興建過渡性房屋以至永久性的出租公屋,但這樣又會產生其他問題,包括增加區內的交通及社區配套壓力,對區內業主及整體住宅市場可能造成影響等。總括而言,市場大環境的轉變,難以因為一兩項政策而逆轉,精準的措施只能產生一些緩減作用,如藥石亂投更只會起到反效果。

謝偉銓

立法會建築、測量、都市規劃及園境界議員

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