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北都是本港未來經濟引擎,當中古洞北及粉嶺北發展區,由長實及恒基等申請的6宗原址換地個案備受市場關注,惟磋商「拉倒」。有發展商向本報透露,主因是相關土地未有「七通一平」配套,發展期動輒7年以上,建築成本貴,息口高,形容是「計唔掂數」,加上未來樓市前景未明,日後賣樓時間未明,向銀行借貸有相當難度,故未有接受。

上述6幅申請原址換地個案,當中有3宗由恒基提出,該公司回覆本報查詢時指,集團未有接受粉嶺北項目原址換地建議書,主要原因是相關土地未有「七通一平」(路通、水通、電通及土地平整等)的配套,發展期長達7年以上,而補地價金額過高;但該項決定並不影響集團推動其他新界項目的發展,期待本港有更好的明天。

發展局:短期收回有關土地

有發展商向本報透露,一個正常項目發展年期約3年,向銀行借貸時亦需提供賣樓時間,惟上述項目欠缺基建設施,政府亦不會擔保興建基建設施,發展年期動輒7至8年,難以向銀行借貸,賣樓時間表存在眾多不確定因素,即使銀行批出貸款,息口相當貴,在計及目前每呎5,000至6,000元的建築成本等因素,強調不接納補價並非與政府「對着幹」,只是「計唔掂數」。

並透露在目前樓市下行情況下,發展商面對的風險相當高,而且參考去年11月油塘越秀冷藏倉庫項目,補地價金額約13.46億,每呎補價僅約2040元,認為是次補地價仍然過高,加上近期新界有新盤以每呎1.1萬至1.2萬推售,相當於上述項目發展成本,形容涉及的補地價金額存在銀行收息風險比發展項目低。

泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,政府早前已為換地設下時限,惟財團不接受協議,政府於限期屆滿後過後收回相關土地亦是無可避免;現階段政府收回相關土地,市場會關心項目發展時間表;現時私樓供應量充裕,對整體供應影響不大。

恒基:欠「七通一平」

華坊諮詢評估資深董事梁沛泓說,上述項目地理位置不同,地價差異大,政府早前調低補價約30%已作出配合。北都甚具潛力,政府也不需急於低價批地。另外,古洞有賣地表地皮於2021年以每呎樓面地價約7,000至9,000元批出。現時補地價令發展商卻步,料該區地價日後將成為新指標。

期間2度調低補價

本報早前披露,地政總署去年底「一口氣」批出上述6幅地補地價,每呎樓面補價約2600元,低於標準金額近3成,涉及總金額約130億,惟磋商一直處於膠着,其後亦因應意見就補地價金額作出讓步,降至每方呎約2500元,惟最終未有發展商接納,意味換地申請失敗告終,政府在短期內進場收回相關土地。

地政總署去年10月新修訂的政府收回新界私人土地特惠補償率當中第一級別、即涉發展所需而收回的農地,收地價為每方呎1267元,以上述6幅地地盤面積約118.85萬呎計,涉及總金額約15.06億。地政總署將按「加強版傳統新市鎮發展模式」既定安排,在短期內盡快收回相關土地,由政府平整土地後,再透過合適安排例如公開招標批出土地作住宅發展。

有發展商認為補地價偏高,建築成本貴息口高,「計唔掂數」,故拒絕補地價。

政府助收地發展大提速

政府全速推動北都項目發展,雖然古洞北及粉嶺北新發展區6幅循傳統方式磋商補地價項目告吹收場,惟政府早前曾公布「加強版傳統新市鎮發展模式」,新安排容許政府協助發展商,收回少數第三方土地作統一發展,但換地申請人需已擁有指定發展用地內9成或以上私人土地,料現時古洞北/粉嶺北發展區兩宗申請個案會受惠。

古洞粉嶺兩項目受惠

在新安排下,原址換地適用範圍將由私人住宅及商業發展擴展至,包括產業用地及私營社會或福利設施用地。如申請人已擁有指定發展用地內9成或以上私人土地,政府會考慮收回餘下少數第三方土地,並批予申請人作統一發展,以促成更多布局完整的換地申請,但申請人必須為整塊發展用地補足地價,以及按政府要求建造指定的公共設施。

按要求建造指定公共設施

政府可透過扣減地價,要求換地申請人建造公共設施以服務新發展區居民。另外,現時換地申請人需向受影響的住戶和商戶等用地佔用人作出補償,補償金額須與政府補償金額相若。

除此之外,標準補價亦從兩方面擴大土地契約修訂標準金額補地價的安排,包括恆常化為1987年前落成工業大廈重建而設的安排,並擴展至特殊工業用途工廈,以及推出適用於新發展區外新界農地的試行計劃。

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