市區重建是個「老」問題，這問題源自「大」量殘破樓宇需要進行重建。全港至今已接近1萬幢樓齡超過50年的樓宇，並以每年500幢的速度增加，然而重建步伐遠不及樓宇殘破增加速度。要加快重建步伐，最大的「難」題在於如何確保重建項目的收支平衡，尤其是在樓市波動的情況下，要可持續性地進行市區重建會益發困難。
「7年樓齡」補償標準推高收購成本
市區重建涉及各種開支，當中收購開支佔最大部分。以市建局在2021年展開的九龍城盛德街∕馬頭涌道公務員建屋合作社重建發展項目為例，按照市建局一貫「7年樓齡」的收購補償政策，當時正值樓市高峰期，每平方呎的收購價高達19,848元，總收購成本約32億。
但到2023年樓市下行時項目才進行招標，最終中標價只有19億，出現最少15億虧損。由於重建項目由開始展開至完成收購有時間落差，因此出現高買低賣的情況。估計以現時經濟環境下，未來重建後項目銷售呎價未必能夠高於麵粉價，發展商有機會出現虧損。當然坊間有意見認為市建局在過去樓市上升時所帶來的盈餘，正好用來填補未來可能出現的虧損。
然而，市區重建始終涉及公眾利益，不應受樓市波動為其帶來不確定性。另一方面，「7年樓齡」亦成為市場基本收購價門檻，業主期待獲得優厚的補償，但間接推高收購成本價，令發展商難啟動私人重建項目，最終拖慢整個重建步伐。
新規劃工具僅一次性提高重建潛力
除了收購成本之外，重建項目要有利潤，主要視乎項目的重建潛力，即是項目要有足夠的剩餘地積比，為項目帶來額外的樓面面積。然而有重建潛力的項目已越來越少，部分舊區甚至已用盡法定准許的地積比，令重建項目變得不可行。
因此近年市建局引入新的規劃工具，包括轉移地積比、整合街區發展及以規劃主導模式進行重建，令土地運用變得更有效率，既可改善社區環境，又可為社區帶來額外的設施，若規劃設計得宜，甚至可成為社區地標。然而，這些規劃工具只能一次性為市區重建帶來額外的發展潛力，未來再用此方法進行重建將會越來越難。
事實上，現行的市區重建模式已出現結構性問題。一方面，「7年樓齡」補償政策帶來沉重的重建成本，社會過往只一直爭拗「7年樓齡」是否足夠，但從來沒有討論一個公平及合理的標準去計算補償定義。另一方面，隨着時間推移，有重建潛力的項目只會越來越少。
因此，若要解決市區重建「老」、「大」、「難」的困局，便需要從根本着手，重塑新的市區重建模式，當中包括更合理的補償標準，更靈活的發展方，更廣泛的資金來源，和更多的私人參與，才能提升市區重建的可持續性。
葉文祺
團結香港基金副總裁兼研究部聯席主管
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