市場普遍認為住宅物業市場，在沒有特別的利好或利淡因素下，今年應不會大幅上落，但仍有不少持份者認為樓市乍暖還寒，建議政府多方面推出不同的措施，以重新支撐本港樓市，包括與銀行商討，增強他們的信心以放鬆銀根，提升批出貸款機會。此外，正如筆者早前文章所提及，適度放寬現時投資移民的門檻，將購買住宅物業納入計劃之內，直接增加市場需求及資金。
樓價2年跌幅已逾兩成
香港住宅樓價自美國於2022年3月宣布開始加息便受壓，數字永遠不會騙人，從差餉物業估價署（差估署）所有類別之私人住宅售價指數可以看到，樓價從2022年5月開始呈現跌勢，指數由385.5點，一直下調到2024年5月份最新數字305.9點，跌幅超過20%。若從近年高位，即2021年9月398.1點計算，整體樓價銳減逾23%。
立法會於2021年發表的「自置居所對香港社會經濟的影響」研究簡報指出，差估署粗略估算，本港私人住宅物業的市值於1997年至2019年期間，累升兩倍至約12萬億，如果按照其售價指數推算，2021年9月高位總市值應高達約12.6萬億，但參照今年5月份的指數，總市值跌至約9.7萬億，短短兩、三年間，私人住宅市場蒸發了約2.9萬億，相等於香港一年的本地生產總值。
建議買住宅納入投資移民計劃
差估署資料顯示，截至2023年底，香港各類私人住宅單位總存量達127萬個，樓價大幅下調，確實對社會造成很大影響。筆者經常掛在口邊，政府有責任遏止住宅樓價短期飆升，以減輕市民住屋負擔及協助年輕人上車。另一邊廂，也應該避免樓價急速下調，以免影響整體經濟。從差估署數據來看，在2022年5月跌浪潮前三年，雖則受到社會暴亂及疫情影響，但期間樓價比較穩定，價格窄幅上落，以平均指數計算，升跌變化在3至3.4%區間徘徊，交投量亦沒有顯著縮減，樓市相對平穩。
可惜，樓市卻不似預期，現時價格跌幅擴大，政府需要正視這問題。正如一些業界人士所言，為鞏固本港樓市，政府可以考慮與銀行商討，進一步鬆綁按揭措施，以協助一些財務緊絀的業主，及需要銀行提供高成數貸款的首次置業人士，以逃出財務困局。
負資產按保減輕業主負擔
筆者翻查歷史，發現政府曾於2002年6月樓市下調周期時，透過香港按揭證券有限公司推出「負資產按揭保險計劃」，目的是減輕負資產業主之財務負擔，計劃為負資產業主在其物業轉按時，提供按揭貸款保險，倘若物業屬自住性質，而業主供款率達至某水平，便可以樓價100%至140%轉按其物業，當時可算是為一眾負資產業主提供生機。
事實上，社會上有一班於早一兩年前購入「樓花」的買家，正煩惱着按揭成數不足的問題，尤其是去年9月22日前入市的市民，他們在購買「樓花」時，在相關政策限制下，不能即時獲得銀行按揭貸款，即俗稱「上會」，按當時的政策，除樓價在600萬及以下外，高成數按揭（按揭保險計劃）只適用於「現樓」住宅，「樓花」一概不適用，變相情傾一手「樓花」的買家，購買時只可以選用建築期付款辦法。轉眼間「樓花」即將落成變「現樓」，但樓價卻下調了，除非銀行可以「高估值」作出貸款，在沒有額外資金支持下，他們只可「撻訂」不成交，以及面對賣方追討損失的風險。
很多市民動用畢生積蓄，作為首期購買他們的安樂窩，即使樓價下行，物業成為負資產，在有穩定的工作收入下，他們都不會貿然放棄供樓。筆者真的希望，各銀行能夠作出短期按揭鬆綁措施，向一眾小業主及「上車」人士提供足夠按揭貸款，讓他們渡過難關。與此同時，政府亦可考慮全面撤銷「樓花」按揭限制，讓購買「樓花」人士，不論「樓花期」長短，都可以即時「上會」，以減低他們於財務上的風險。
温偉明 嘉華營業及市場策劃總監（香港地產）
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