很多人評論投資都只說價格上落，沒有留意現金流才是整個市場的靈魂角色，筆者在2009年獲陳志輝教授邀請在中文大學的EMBA（行政人員工商管理碩士）課程分享一間細公司怎樣運用《孫子兵法》去打造能抵抗大公司的生存空間，演講完畢後有位學生在休息室等待並問：「汪生，將來你經營的祥益地產成長時，怎樣仍然保持現在的初心？」這是一個很好的問題，筆者回到家中有深思，結果得出放棄「想做第二個施永青」的念頭，因為我覺得以本人條件來說，可能要放棄太多原則。
公司健康 最重要有穩定現金流
美聯物業（1200）2024年中期業績報告的數字反映，今年上半年33億元生意額裡面，盈利只有1.74億元，即是說經營地產代理並不是一門很好的生意。當時筆者決定主力去做好兩件事：第一就是進一步撰寫更多文章去分享我實踐的投資技術；第二就是我應該經營的不是佣金生意，而是一間健康的公司，最重要的就是有穩定的現金流。
想有絕對穩定的現金流，最好的方法就是能夠確保人人開到單，所以不久之後，筆者就提倡「祥益無白果」，當時地產代理已經僧多粥少，現在情況進一步嚴峻，但是以8月經營比較困難下，人均開單仍然有4.7宗，公司雖然沒有做到很大規模，但能夠做到人人開到單，得到一個健康現金流。
筆者經營現金流的成功，對日後投資是一個十分重要的基礎，除了地產代理的本業之外，筆者一直都有買樓收租，而且所得租金也滾存了一個穩定的現金流， 同時我亦喜歡買貴重物業，好處是不愁找租客，在逆市中也可照樣加租。
香港10萬億定存很大機會有變
樓市去到現在，大家應該要留意多一些現金流，香港儲了10萬億元定期存款在的銀行體系，很大機會隨着存款到期後、以及定期利息大跌下出現變動；而美國減息之後，環球資金如何走動也對投資很重要。
筆者見到有年輕投資者呼籲買樓收租，並稱為「買現金流」，個人覺得這個說法非常之準確，現在是平價買現金流的時候，我們看一看現在屯門區的樓價：200餘萬可以買到單幢式私樓，300餘萬可以買到2房私樓或自由價居屋，這些物業收租都是平過供樓或者相若。扣除了息口之後，其實就等於買了之後，每個月就開始有現金回流了，隨着息口下調和香港外來人口大量入境令租金上升，現在買入物業在短中期內，「收租佬」都會不斷加人工，悲情雖然令到人不覺得機會存在，但機會的確也實在地在眼前。
汪敦敬
祥益地產總裁
