綠色和平聯同本土研究社在今日（16日）發表有關「明日大嶼危機」的研究報告，報告總結了國際間失敗的填海案例，質疑興建大型人工島風險高、代價大，又指若不能解決規劃、財政、生態等潛在問題，「明日大嶼」願景可能是「夢境」。報告指，北部都會區已有至少433公頃的快熟棕地，當中100公頃是閒置土地，促請政府優先規劃並善用。
報告指，在外國52個大型填海項目當中， 至少有接近一半（46%）出現延誤甚至「爛尾」等涉及整體項目完成度的問題。而面積達1,000公頃（約明日大嶼之規模）的13個大型填海項目，77%均出現爛尾或延誤問題，完整落成的項目只有1個（8%）。
大型填海項目的發展模式可分為「政府主導」、「私人主導」和「公私合營」。研究發現，「明日大嶼」所採用的公私合營模式出現項目完成度問題的比率最高（60%），其平均填海面積遠大其餘兩種，可見政府邀請私人投資者參與是大型項目融資的常見手段。政府因而需製造足夠「商業誘因」，包括讓出一定控制權，令公眾更難從填海項目得益，同時亦影響公眾參與及規劃決策。
以韓國松島為例，私人發展商沒有實現韓國政府當初吸引外資進駐當地的構想，反而運用規劃上的自由度發展利潤更大的地產項目，最後因公私合營糾紛引致規劃願景走樣。報告指，由於政府是財政風險的最終承擔人，難以撇除「包底」角色，當私人發展商無法償還債務，面對財務問題時，政府為避免項目爛尾，往往也是由公帑「包底」。
質疑商業區供過於求
報告又指，政府已推行建設啟德及東九龍一帶為「CBD2」，但其部份商業用地多次拍賣都流標，政府終在2021年申請改劃當中五塊商業用地作住宅用途，減少啟德商業總樓面面積15%，加上北部都會區及「明日大嶼」，擔心規劃功能重疊，出現甲級商廈過剩。
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