首置按揭|財政司司長陳茂波近日重申暫時無意調整辣招,但表示會考慮為首次置業市民放寬按揭成數比例。陳司長未有就有關概念作進一步解釋,假設首置按揭最高成數由現時的九成增加為九成半,筆者是同意的,因為借高了成數不會顯著提高槓桿風險,加上二手按揭機制還有供款入息比率及壓力測試這兩個關口,大幅降低了銀行壞帳風險。從過去十年的經驗來看,縱使樓價下跌會導致負資產增加,但壞帳仍處於極低水平。

進一步放寬首置按揭成數是對症下藥,此舉針對的是年輕人上車困難的實際情況。考慮到租金仍與供樓開支相差不太遠,因此付得起租金的年輕人,多數也有條件透過準備及計劃可以追求置業。政府如果真的提高首次置業的按揭成數反映出兩個要點:一是政府不太擔心現在的所謂「高息環境惡化,而事實上自去年9月將物業按揭貸款利率的壓力測試要求由3厘減到2厘之後,其實也間接向市民展現出政府管理H按加息的信心,在息口封頂機制的配合之下,將市場風險降低在受控範圍內。二是反映出政府對房屋政策掌握是全面到位的,其最終目的其實就是令到年輕人可以買得起樓,而不是公屋或者過渡性房屋。

整個房屋政策的制定目標在於分配社會財富及保證市民安居樂業,而安居樂業的具體表現就是置業安居。去年2月「波叔Plan」放寬按揭保險計劃令到二手轉流率增加,加上收緊公屋的富戶政策令公屋轉流率低的問題有望解決,再配合增加首次置業的按揭成數,上述舉措都是正確的方向。

當然,筆者仍然有意見想補充的,那就是應該重啟2004年停辦了的「置業資助貸款計劃」。筆者認為按揭保險的成數提高只是解決到部份問題,按揭成數的放鬆無法取代置業資助貸款。香港按揭證券有限公司是一間獨立的機構,只會站在自己利益的角度去審慎理財,不能夠做到「急市民所急」,而按揭保險公司往往較保守,效率亦不算出色。

置業資助貸款計劃則可以幫助合乎資格者即時有一筆資金去做首期,兩者效率是無法比較的。過去有段時間,筆者曾聽過一些官員說有了按揭保險就不用置業資助貸款,但經過十多年之後來說,這種看法是錯的。筆者雖然同意放寬按揭成數是對年輕人置業有幫助,但作為一個專業的房屋政策評論員,必須要提出「置業資助貸款計劃」才是提升房屋政策效率的最佳方案。而這件事政府是物有所值,因為是將一個資助受眾變為一個有資產的納稅人,得到的資產利益是很大的,筆者是必須要提出這個意見的。

2023年6月23日