新創建全購｜鄭氏家族未必為私有化 揭三招釋放新世界估值

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周大福鄭氏家族調整上市公司股東架構，提出全購新創建（659），令新世界（017）獲取資金營運兼大派特別息。雖然全購設有私有化條款，不過從多個細節而言，分析認為大股東仍有意維持新創建上市地位。今次部署亦揭示鄭氏家族用三大招式，就為新世界及新創建雙雙釋放估值。

全購條款中指出，如新創建股東接納水平達到95%的門檻，以及無利益關係股份獲逾90%收購，周大福便有權向餘下股東強制性收購新創建股份，並撤銷其上市地位。

新創建現金僅及全購花費一半

不過，要約提及，周大福預期需要償還全購所支付的融資，其中包括來自新創建的任何股息及分派。倘若周大福私有化新創建，需付出高達355億元，但新創建最新資料顯示，其現金及銀行結約177億元，即使全數派發亦只可收回一半成本，料私有化較不划算。

大行料股份維持上市

中信里昂認為，要約只是令控股股東作出變動，但新創建將會維持上市地位，並指周大福在新創建的有效權益，將由以往間接的30%擴大至直接的63%，故小股東的長期利益，因而與鄭氏家族的利益更為一致。

拆解大股東對新世界及新創建手法🔽

周大福鄭氏家族，向新創建提出全購，新世界藉此出售套現218億元。

是次全購中，周大福變相向新世界注資，改善其財務。

新世界預期將派發每股1.59億元特別息，而新創建亦將考慮調整股息政策，額外派發特別股息來提升派息金額。

周大福若完成全購，均直接持有新世界與新創建，旨在消除「綜合企業折讓」，令市場更清晰兩股估值。

新世界（017）今年3月公布去年底止中期業績，基本溢利錄得33.6億元，按年下跌14%，中期息每股派0.46元，少派17.9%。

地產事務上，新世界成立的非牟利房社企「新世界建好生活」，將發展全港首個非牟利私人資助房屋項目，以市價約五至六折出售住宅。

新世界多個項目尚待落成，旗下11 SKIES位於香港國際機場航天城，預計於2022年至2025年分階段投運。

預計於2024年啟用的啟德體育園由新世界及新創建成立的子公司負責興建及營運。

新創建（0659）截至去年12月底止中期業績，純利降27%至11.6億元，每股基本盈利0.3元，按年減27%，中期股息為每股0.3元，按年持平。

本港承建商協興建築是新創建的全資附屬公司

新創建2018年斥資215億元收購富通保險，令保險成其核心業務之一。

新創建在內地多個城市經營道路業務，為集團提供穩定現金收入。

香港會議展覽中心由政府及貿發局共同擁有，新創建負責管理及營運。

至於今次全購，周大福企業已開宗名義要為上市公司釋放價值，在安排上，其手法已施展了三大招式：

第一招：另類注資

今次全購對象看似是新創建，事實上新世界或是第一主角，因為是次全購條件中，必須獲新世界獨立股東批准方可作實，意味控股股東周大福企業一心向新世界另類注資，方式是換取直接控股新創建的角色。

其實周大福在成本上有折頭，目前新世界持有60.88%或新創建，因此周大福將支付約218億元；同時新世界會向股東派特別息，而周大福因持有新世界45.2%，而分得逾18億元「回贈」，故實際周大福向新世界投放的實際金額約200億元。

第二招：息誘股東

新世界從周大福獲取的資金後，考慮自身財務狀況後，決定撥出共40億元與所有股東同享，每股1.59元，單以該特別息及現價計，股東已可有約8.1厘回報。高盛更認為，資金預計令其淨負債比率由47%降至43%，間接推動其派息能力，相信今年6月底止的年度股息率或達8.6厘，而往後兩財年也有望逐步增加。

至於新創建亦將有股息政策調整，要約指出，周大福直接控股後，會對新創建業務營運、資產組合、股息政策等進行審閱，當中指出「擬要求新創建董事會除普通股息外，額外派發特別股息，最大限度地提高新創建的總派息」，為股東製造憧憬。

第三招：清晰架構

新世界藉今次出售新創建權益，重新定位為「地產股」。全購要約中指出，新世界會將業務組合精簡，從而強化並集中其重點策略，將更專注於物業開發、物業投資及相關業務，以及其他在中港以顧客為中心的業務。

過去新世界除了地產相關業務，持有的新創建業務涵蓋建築、保險、公路、物流等，市場評估時會採用不同的估值方法，往往出現了估值折讓，令股價遠遠落後。全購要約提及，新世界在新創建的股權價值約59億元，較應佔資產淨值242億元大幅折讓約75.7%。是次將兩大集團分拆，令市場估值方法更清晰，料是解鎖價值的關鍵因素。