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股神畢菲特名句「別人恐懼我貪婪」,套用在資深投資者林一鳴絕對適合,因為他成功捕捉到市場節奏,在廿年前買樓勁賺。20年後的今天,林一鳴對港樓並不看好,因換樓鏈一直被從價印花稅和買家印花稅綁住,坦言港府一日不撤辣,一日無人肯換樓。

林一鳴在沙士期間入市買半山豪宅,幾年內賺200萬元。
林一鳴在沙士期間入市買半山豪宅,幾年內賺200萬元。

他接受本報訪問時回想,2003年沙士期間,本港失業率高企,處處都是負資產個案,眼見樓市大幅回落,他於是決定趁低入市。他還記得,沙士的死亡率高,嚇怕了不少人,當時樓市一潭死水,「市面好靜,我入去每間代理行,幾乎都無客人」,有代理甚至跟他說,全日只有他一個客,「代理當我貴賓。」

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輾轉間林看了幾間中環區的放盤,其中一間價格相宜,他於是便很快簽約成交。2003年4月,林一鳴斥資380萬元,買入半山羅便臣道一個1,100呎的單位,呎價僅3,000多元,他幾年後放售賺了200多萬元。

林一鳴認為,港府要撤辣,才能帶動換樓。
林一鳴認為,港府要撤辣,才能帶動換樓。

林一鳴:當個個不買我就會買

問到他為何夠膽入市,林一鳴笑言,3,000元呎價之低相信已跌無可跌,「當個個都不買,我就會買,呢個係相反理論。」加上上手業主是97年以過千萬元購入,他用當時的價錢買入可謂超值。

國際公共政策顧問機構Demographia今年3月公布《國際樓價負擔能力》報告,指出香港連續13年成為全球樓價最難負擔的城市,市民要不吃不喝18.8年才能上車。但對於林一鳴來說,當年買樓相當輕鬆。他說,2003年他在銀行擔任中層職位,基本上儲4年錢足以一筆過付清樓價,加上他有銀行提供的職員低息優惠,所以對他而言是沒有負擔。

如果要比較沙士與新冠對港樓影響,林一鳴說沙士爆發期間,由於全港市民都沒有經歷過這種慘況,大部分人都有種世界末日的感覺,樓價下跌速度很快。但隨著復常,自由行政策落地,加上股市及經濟帶動下,樓市反彈的速度也很快。反觀今次新冠疫情死亡人數相對較少,反彈速度也較緩慢。

他指,如今復常已過大半年,大部分市民對本港經濟仍不樂觀,市面上明顯較少人流。他認為,中國經濟放緩、港股欠動力,都是樓市反彈力度不足的原因。另外一個原因,就是港府一直不肯撤銷從價印花稅和買家印花稅,導致業主在3年內即使賺錢亦不肯換樓,拖慢樓市流轉。

林一鳴預測,明年本港樓市最多升5%。
林一鳴預測,明年本港樓市最多升5%。

二手樓市冰封兩大原因

林一鳴認為,本港二手市樓的近月成交被冰封有兩大原因,第一因為大部分新香港人都愛買新樓,而且不少發展商推出單位的價錢,比同區二手盤更便宜;第二是本港供滿物業的業主佔整體業主的7成,他們大多無經濟壓力,買家難有籌碼要求減價出售,因此難以帶動成交。

他認為要改變這格局,港府必須撤銷從價印花稅和買家印花稅,讓業主賺錢後有誘因換樓。他預計,本港樓市今年全年升幅約7%至8%,不過,受中國經濟放緩影響,預料明年香港經濟差,明年樓市最多升5%。

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