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本港樓市於2008年經歷金融海嘯後,在美國實施量化寬鬆(QE)下持續上升,港府及金管局亦自2009年起開始實施一系列逆周期措施及樓市辣招,以遏抑市場投資需求及炒風,至今已實施長達14年,今次《施政報告》迎來減辣,可算是一個時代的轉變。

政府推三辣招打擊炒風壓需求 2016年再加辣 

翻查資料,金管局前總裁陳德霖在2009年10月上任後,當月隨即推出首輪逆周期措施,以收緊2,000萬元以上住宅按揭成數至六成,其後於2009年至2017年更累計推出8輪逆周期措施(見圖一),包括將壓測利率增至3厘、收緊住宅按揭成數至六成、按保計劃最高按揭成數下調至八成(首置人士除外)等。

政府方面,由2010年至2017年也先後推出及微調額外印花稅(SSD)、買家印花稅(BSD)及雙倍印花稅(DSD)三大樓市辣招(見圖二),以打擊本港樓市炒風。三者之中,最早推出的是SSD。政府於2010年11月首度推出SSD,規定買家於6個月至24個月內轉手,需額外徵收5%至15%印花稅,以求擊退短炒的投資者;直至2012年10月,亦即實施有關政策的兩年後,政府再推出「加強版SSD 2」,將徵稅適用期由2年延長至3年,稅率亦加到10%至20%。

同一時間,政府更加推BSD,以針對非本地居民和以公司名義購買住宅物業的買家,對其徵收高達15%的稅率,其後本港市場更衍生出一些連公司買賣(俗稱買殼)的樓市成交。

李家超將於10月25日發表《施政報告》。資料圖片
李家超將於10月25日發表《施政報告》。資料圖片
近兩年地產市道較淡靜。(資料圖片)
近兩年地產市道較淡靜。(資料圖片)
近兩年地產市道較淡靜。(資料圖片)
近兩年地產市道較淡靜。(資料圖片)
長實早前劈價推出的「親海駅II」樓盤,引起市場不錯的反應。(資料圖片)
長實早前劈價推出的「親海駅II」樓盤,引起市場不錯的反應。(資料圖片)
長實早前劈價推出的「親海駅II」樓盤,引起市場不錯的反應。(資料圖片)
長實早前劈價推出的「親海駅II」樓盤,引起市場不錯的反應。(資料圖片)


雖然辣招一度令樓市投資情緒冷卻,但難阻樓市升勢。至2013年2月,政府再度加推DSD,即已持有住宅的業主再買物業時,需按舊稅率繳付雙倍印花稅,最高稅率由樓價4.25%加至8.5%;而雙倍印花稅亦涵蓋工商物業,但首置或換樓人士可豁免。值得留意的是,若買家是非本地居民,除要支付DSD外,同樣要付BSD。

在新政策下,本港物業市場自此多了不少「慈父、慈母」,皆因不少父母均會借用子女的首置名義買樓來慳稅。政府終在2016年11月加辣,DSD印花稅率劃一提高至15%,首置或換樓人士則續豁免。

圖一:金管局自2009年先後推出8輪逆周期措施



圖二:政府自2010年先後推出樓市辣招

辣招難阻樓市升 前年創歷史高位後回落

實施辣招多年,樓價表現又如何?以中原城市領先指數(CCL)為例,於2009年10月、亦即首次推出逆周期措施當月指數為73.8;而2010年11月首度推出SSD時,指數為87.55;其後於2012年10月及2013年2月分別加推BSD及DSD,指數則報111.11及121.73;直至2016年11月終極加碼DSD至徵收15%稅率,指數仍進一步升至143.95,反映各項招數根本難阻樓市升勢。

事實上,CCL最終於2021年8月創出歷史高位191.34點才回落,即自樓市辣招首度推出計,期內最大升幅高近1.6倍。惟近年樓價回落,截至今年10月13日報157.02點,重返去年12月水平。不過,若以2009年10月至今計,本港樓價14年仍累升112%。

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