政府落實為樓市「減辣」及美國再度暫停加息之後，整體樓市氣氛稍為回暖，然而近期推售的多個全新盤，繼續採取低開策略。長實執行董事趙國雄認為，主要是新盤庫存量偏高及息口高企，市民不急於置業，令到新盤售價有下調壓力。他又說，由於美息將維持高位一段時間，叠加發展商去庫存影響，預期今年底樓價將較年初跌5%至10%。

趙國雄接受本報訪問時表示，根據公開資料顯示，現時市場上新盤貨尾量超過2萬個，不僅較合理水平少於1萬個為高，同時若按近年平均每年新盤成交量約1.2萬至1.3萬個計算，目前的庫存相當於約兩年的供應量，當中還未計入已批預售但未推出的新項目。

與此同時，2021年時實際按息曾低見1.4厘，但目前已升至逾4厘。趙國雄表示，置業成本顯著上升，加上新盤庫存量偏高，售價有下調壓力，以致市民不急於入市，因此發展商採低價策略去吸引買家，以集團旗下油塘親海駅及與新地合作的屯門飛揚為例，分別以「平爆價」及「深水炸彈價」開售，兩個項目至今已經分別售出接近及超過90%單位。

料今年底樓價較年初跌逾5%

今年首四個月，差估署私人住宅樓價指數累漲近6%，之後才掉頭回落。趙國雄指出，由於美國有發債需要，因此有可能再度輕微加息，並且會維持在高位一段時間，直至明年下半年美國舉行大選始有機會減息。基於息口高企，疊加發展商去庫存的影響，預期今年底樓價將較年初時下跌5%至10%，明年首季料維持在今年底水平，全年走勢則較難預測，原因是不明朗因素眾多，包括何時落實減息及中美關係等，期望明年樓價能維持平穩。

不一定採低價策略

問及未來推售新盤時，會否繼續採取低價策略，趙國雄表示，集團會根據開盤時的市況，以及項目本身的定位去釐定售價，不一定會採低價策略，譬如旗下中半山波老道豪宅項目21 BORRETT ROAD，由於區內大型豪宅新盤供應相當罕有，集團不會減價求售，但強調集團會維持貨如輪轉的賣樓策略。

趙國雄又說，市民不急於入市，主要是因為新盤庫存偏高及息口高企，並非經濟復甦步伐不及預期。本港零售及餐飲行業正在好轉，只是受到外圍經濟環境影響，外貿表現較為遜色，而本港經濟循序漸進復甦屬好事，因為基礎會更加牢固。

問及集團早前沒有入標競投港鐵東涌東站第一期商住項目，趙國雄表示，除因為發展商須提供「一口價」固定金額11億的前期費用之外，項目並非興建公營房屋，面對同區還有多個私人住宅項目競爭，建築成本不會低，因此最終沒有入標競投。

不過，他說集團增加土地儲備的方法很多，除競投政府土地及一鐵一局發展項目之外，集團還可以將旗下部分酒店項目，改作住宅發展。

資料顯示，近年長實接連申請改建旗下酒店項目為住宅，包括天水圍嘉湖海逸酒店、馬鞍山海澄軒海景酒店、紅磡海韻軒海景酒店及海灣軒海景酒店，當中海韻軒海景酒店改建預期可提供1503伙住宅，而海灣軒海景酒店改建後，預期可提供約1665個住宅單位。

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