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李寧(2331)於昨日宣布,向「四叔」李兆基恒地(012)以作價22.08億元買入北角電氣道218號港匯東整幢商廈,消息公布後,似乎股東「 唔收貨」,今日開市李寧捱沽,收報18.3元,下跌14.29%,市值蒸發80億元,夠買多4幢大廈。另一方面,翻查資料,其實恒地去年至今已數度沽貨,令市場關注是否連「大孖沙」都睇淡資產市場,而紀惠集團副主席及行政總裁湯文亮則認為,由於恒基有大型項目在中環,故出售部份周邊物業亦屬合理。

李寧(2331)於昨日宣布,以作價22.08億元買入北角電氣道218號港匯東整幢商廈
李寧(2331)於昨日宣布,以作價22.08億元買入北角電氣道218號港匯東整幢商廈
消息公布後,似乎股東「 唔收貨」開市李寧捱沽
消息公布後,似乎股東「 唔收貨」開市李寧捱沽
李寧公告顯示,物業包括22層商業或辦公空間及兩層零售區域
李寧公告顯示,物業包括22層商業或辦公空間及兩層零售區域
總佔地面積約9,600方呎及總建築面積約14.4萬方呎
總佔地面積約9,600方呎及總建築面積約14.4萬方呎
物業的一部分用於香港總部,交易將於明年1月28日或之前落實完成
物業的一部分用於香港總部,交易將於明年1月28日或之前落實完成
而截至去年底,該物業的資產淨值為27.32億元
而截至去年底,該物業的資產淨值為27.32億元
而李寧所委任的獨立物業估值師在12月5日對該物業的估值則為24.6億元
而李寧所委任的獨立物業估值師在12月5日對該物業的估值則為24.6億元
即是今次成交價較估值低約8.3%
即是今次成交價較估值低約8.3%
李寧表示,香港業務具有龐大發展潛力
李寧表示,香港業務具有龐大發展潛力
擴展集團於香港業務營運將有助擴展其國際業務,因而具有重要策略意義。
擴展集團於香港業務營運將有助擴展其國際業務,因而具有重要策略意義。
有網民於內地社交媒體「吐槽」(網路截圖)
有網民於內地社交媒體「吐槽」(網路截圖)

李寧公告顯示,物業包括22層商業或辦公空間及兩層零售區域,總佔地面積約9,600方呎及總建築面積約14.4萬方呎,物業的一部分用於香港總部,交易將於明年1月28日或之前落實完成,而截至去年底,該物業的資產淨值為27.32億元,而李寧所委任的獨立物業估值師在2023年12月5日對該物業的估值則為24.6億元,即是今次成交價較估值低約8.3%

李寧表示,香港業務具有龐大發展潛力,擴展集團於香港業務營運將有助擴展其國際業務,因而具有重要策略意義。

雖說對香港前景有期望,不過李寧業務卻不太樂觀,今年10月,股價曾單日暴跌兩成,市場當時估計是因為其第三季度經營情況,報告中零售流水僅錄得中單位數增長,較第二季度的10%至20%的中段增長大幅下跌。

另外,有內媒指李寧「高端化」策略明顯乏力。隨各個品牌步伐加快,令李寧業務有壓力,另一方面,就是消費者並不願意為李寧的「高端化」埋單,有網民於內地社交媒體「吐槽」表示,「中國李寧,隨有一件長袖T,要1039(人民幣)」、「我拿李寧當情懷,李寧拿我當韮菜」由此可見,李寧轉型之路相當坎坷。

更令人擔憂的是,李寧連打折商品亦銷情欠佳,參考2023年中報,李寧2023年中期營收增長13.0%,凈利潤卻同比下滑3.1%。

恒地去年至今連環沽貨

「大孖沙」沽貨通常會為市場帶來信號,以長和系創辦人李嘉誠為例,旗下長實 (1113) 於2017年11月出售中環中心75%業權,當時售價約402億元,每呎售價約3.3萬元,時間到今個月,磁帶大王陳秉志以7.5億出沽中環中心全層,平均呎價僅27,811元,呎價6年跌15%。

今次恒地沽出整幢商廈的港匯東,位於北角電氣道218號的商業大樓
今次恒地沽出整幢商廈的港匯東,位於北角電氣道218號的商業大樓
落成於2019年第4季,總建築面積約14.4萬平方呎
落成於2019年第4季,總建築面積約14.4萬平方呎
包括22層商業和辦公空間,以及兩層零售區域
包括22層商業和辦公空間,以及兩層零售區域
「大孖沙」沽貨通常會為市場帶來信號
「大孖沙」沽貨通常會為市場帶來信號
以長和系創辦人李嘉誠為例,旗下長實 (1113) 於2017年11月出售中環中心75%業權
以長和系創辦人李嘉誠為例,旗下長實 (1113) 於2017年11月出售中環中心75%業權
當時售價約402億元,每呎售價約3.3萬元
當時售價約402億元,每呎售價約3.3萬元
時間到今個月,磁帶大王陳秉志以7.5億出沽中環中心全層,呎價6年跌15%。
時間到今個月,磁帶大王陳秉志以7.5億出沽中環中心全層,呎價6年跌15%。
湯文亮表示,今次恒地較估價低約8%沽出物業屬正常情況
湯文亮表示,今次恒地較估價低約8%沽出物業屬正常情況
其實恒地去年起已開始數度沽貨
其實恒地去年起已開始數度沽貨
合共套現逾3.27億元
合共套現逾3.27億元
集團對上一次出售整幢商廈已是2018年1月,當時以總作價99.5億元
集團對上一次出售整幢商廈已是2018年1月,當時以總作價99.5億元

今次恒地沽出整幢商廈的港匯東,位於北角電氣道218號的商業大樓,落成於2019年第4季,前身為恒地旗下麗東酒店,總建築面積約14.4萬平方呎,包括22層商業和辦公空間,以及兩層零售區域。若以收購作價22.08計,呎價約1.5萬元。

而集團對上一次出售整幢商廈已是2018年1月,當時以總作價99.5億元,平均呎價約3萬元出售京華道18號,予中科創資本及太平信託組成的繁勝集團,出售總樓面面積達33萬方呎。

其實恒地去年起已開始數度沽貨,包括中環安蘭街18號銀座式商廈頂層複式連天台單位、黃竹坑甲廈環匯廣場一籃子車位、深水埗半新盤南昌一號基座舖位、柴灣東貿廣場一籃子車位等,成交價介乎4,920萬至1.7億元,合共套現逾3.27億元。另外,由恒地發展的佐敦德成街單幢盤本木,其商場早前亦以2.1億元沽出。

湯文亮表示,今次恒地較估價低約8%沽出物業屬正常情況,他表示,「九成以上成交價都會低於估價,因為樓價上升,估價亦會上升,除非是相連單位或者地皮,所以成交價低估價一成是正常的。」

對於市場關注「大孖沙」都沽貨是否睇淡後市,他則指出,由於恒地大型項目在中環,故出售部份周邊物業亦是合理。對於本港商廈前景,他表示樂觀,「好多國內公司在香港搵緊商廈,估計明年商廈市場會止跌回穩。」

本港甲廈租金今年暫跌7.2%

戴德梁行上周發表回顧及展望,截至12月5日,今年大額非住宅物業暫錄71宗,總金額按年跌33%至397億元,季內見用家吸納,2023下半年,本地和內地資金分別佔總金額70%和25%。

第4季甲廈整體淨吸納量錄正37.97萬方呎,年初至今整體吸納量仍維持負26.71萬方呎,待租率推至18%水平。截至11月底,整體甲廈租金累跌7.2%。

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