早年新盤推出「呼吸Plan」吸客，但隨樓市下行，於高位時買入單位的買家，影響陸續浮現。屯門掃管笏恆大‧珺瓏灣最新連環爆出3伙銀主盤，據報道指，三個單位業主均曾以「呼吸Plan」入市，料因樓價下跌，面臨估值不足的風險，轉按或需抬錢上會，所以難敵貴息，最終淪為銀主盤。
即睇恆大‧珺瓏灣示範單位
據報指，恆大‧珺瓏灣3伙銀主盤，分別位於2期5A座極高層R室、2期5座中層M室，以及1期2A座中層B室，面積222至372方呎，涉及開放式至2房，三個單位銀主均是同一間日資財務公司。
當中兩名買家為本地人，一名為內地客，上述3名原業主當年均曾採用發展商中國恒大（3333）旗下財務公司，提供的樓價九成一按「呼吸plan」入市，但恒大其後陷入債務危機，發展商遂要求相關業主轉至今次接管單位的財務公司上會。
而上述財務公司過去為該3名業主，提供首3年最優惠利率(P)減2.5厘的低息計劃，但優惠期過後息率大幅攀升至P加3厘，按目前P為5.875厘計，即利息高達8.875厘，其實如果樓價持續向上，轉會至一般銀行上不會存在太大困難，不過近年樓價下跌， 單位面臨估值不足的風險，轉按到一般銀行有機會抬錢上會，所以業主或需硬食貴息， 最終難以承受而淪為銀主盤。
近期接管三個單位後隨即推出市場放售。以335萬至600萬元推出放售，叫價均較業主當年購入價低3%至22%。該3伙銀主盤中，目前叫價最高為2期5A座極高層R室，面積372方呎，2房間隔，開價600萬元。另2伙各以335萬及480萬元放售，單位開價均較原業主2020年3月及4月一手買入價428.2萬至616.6萬元，低3%至22%。
「呼吸Plan」注意事項
星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，發展商按揭是透過財務公司對買家進行貸款。財務公司和銀行不同，在市況逆轉下較容易會對貸款人「call loan」。一般而言，只要貸款人每月準時還款，銀行很少會因為單純的樓市下跌而「call loan 」，但財務公司則不同，物業如果成為負資資產，財務公司為了避免資不抵債，「call loan 」或要求貸款人補差價的機會很大。
另外，發展商按揭通常頭兩年是低息，之後便會收取較高的利息，故以往貸款人都會在低息蜜月期過後，轉按到較低息的銀行甩掉發展商按揭。但如果遇到物業估價大幅下跌、失業，又或發展商按揭的借貸成數高於銀行，便未必能夠全數轉按至銀行，需要補差價才能「上會」。
中原按揭董事總經理王美鳳表示，以往低息環境兼樓市處於上升周期，透過「呼吸Plan」入市的買家，轉會未必面對太大阻力，但隨著現時樓市及利息環境逆轉，業主轉會有機會面對估價下跌而需要補差價情況，形成有轉會風險，但目前為止，因未能轉會而斷供個案不算多，料對樓市構成的風險有限。
早年開賣吸引上車客
2019年推出市場的恆大‧珺瓏灣，位於屯門管翠路8號，由於地段較隔涉，價錢以當時而言算是低水，首批折實均價15,419萬元，首張價單涉151伙，折後全數低於600萬元 ，吸引上車客。
而樓盤單位近年陸續鬆梆，面對樓價下跌，錄得不少蝕讓成交。今年5月，恆大．珺瓏灣1期2座高層單位，面積約224方呎，開放式間隔，原叫價400萬元，已較買入價低約2.4%，最終以290萬元成交，減幅達110萬元，呎價約12,946元。
原業主於2019年底以約410萬元買入單位，持貨4年帳面勁蝕120萬元，貶值近30%。
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