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早年新盤推出「呼吸Plan」吸客,但隨樓市下行,於高位時買入單位的買家,影響陸續浮現。屯門掃管笏恆大‧珺瓏灣最新連環爆出3伙銀主盤,據報道指,三個單位業主均曾以「呼吸Plan」入市,料因樓價下跌,面臨估值不足的風險,轉按或需抬錢上會,所以難敵貴息,最終淪為銀主盤。

即睇恆大‧珺瓏灣示範單位

2019年推出市場的恆大‧珺瓏灣,位於屯門管翠路8號
2019年推出市場的恆大‧珺瓏灣,位於屯門管翠路8號
由於地段較隔涉,價錢以當時而言算是低水
由於地段較隔涉,價錢以當時而言算是低水
首批折實均價15,419萬元
首批折實均價15,419萬元
首張價單涉151伙,折後全數低於600萬元 ,吸引上車客。
首張價單涉151伙,折後全數低於600萬元 ,吸引上車客。
屯門掃管笏恆大‧珺瓏灣最新連環爆出3伙銀主盤
屯門掃管笏恆大‧珺瓏灣最新連環爆出3伙銀主盤
據報道指,三個單位業主均曾以「呼吸Plan」入市
據報道指,三個單位業主均曾以「呼吸Plan」入市
料因樓價下跌,面臨估值不足的風險
料因樓價下跌,面臨估值不足的風險
轉按或需抬錢上會
轉按或需抬錢上會
所以難敵貴息,最終淪為銀主盤。
所以難敵貴息,最終淪為銀主盤。
上述財務公司過去為該3名業主,提供首3年最優惠利率(P)減2.5厘的低息計劃
上述財務公司過去為該3名業主,提供首3年最優惠利率(P)減2.5厘的低息計劃
但優惠期過後息率大幅攀升至P加3厘
但優惠期過後息率大幅攀升至P加3厘
按目前P為5.875厘計,即利息高達8.875厘
按目前P為5.875厘計,即利息高達8.875厘
其實如果樓價持續向上,轉會至一般銀行上不會存在太大困難
其實如果樓價持續向上,轉會至一般銀行上不會存在太大困難
不過近年樓價下跌, 單位面臨估值不足的風險,轉按到一般銀行有機會抬錢上會,所以業主或需硬食貴息, 最終難以承受而淪為銀主盤。
不過近年樓價下跌, 單位面臨估值不足的風險,轉按到一般銀行有機會抬錢上會,所以業主或需硬食貴息, 最終難以承受而淪為銀主盤。

據報指,恆大‧珺瓏灣3伙銀主盤,分別位於2期5A座極高層R室、2期5座中層M室,以及1期2A座中層B室,面積222至372方呎,涉及開放式至2房,三個單位銀主均是同一間日資財務公司。

當中兩名買家為本地人,一名為內地客,上述3名原業主當年均曾採用發展商中國恒大(3333)旗下財務公司,提供的樓價九成一按「呼吸plan」入市,但恒大其後陷入債務危機,發展商遂要求相關業主轉至今次接管單位的財務公司上會。

而上述財務公司過去為該3名業主,提供首3年最優惠利率(P)減2.5厘的低息計劃,但優惠期過後息率大幅攀升至P加3厘,按目前P為5.875厘計,即利息高達8.875厘,其實如果樓價持續向上,轉會至一般銀行上不會存在太大困難,不過近年樓價下跌, 單位面臨估值不足的風險,轉按到一般銀行有機會抬錢上會,所以業主或需硬食貴息, 最終難以承受而淪為銀主盤。

近期接管三個單位後隨即推出市場放售。以335萬至600萬元推出放售,叫價均較業主當年購入價低3%至22%。該3伙銀主盤中,目前叫價最高為2期5A座極高層R室,面積372方呎,2房間隔,開價600萬元。另2伙各以335萬及480萬元放售,單位開價均較原業主2020年3月及4月一手買入價428.2萬至616.6萬元,低3%至22%。

「呼吸Plan」注意事項

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示,發展商按揭是透過財務公司對買家進行貸款。財務公司和銀行不同,在市況逆轉下較容易會對貸款人「call loan」。一般而言,只要貸款人每月準時還款,銀行很少會因為單純的樓市下跌而「call loan 」,但財務公司則不同,物業如果成為負資資產,財務公司為了避免資不抵債,「call loan 」或要求貸款人補差價的機會很大。

另外,發展商按揭通常頭兩年是低息,之後便會收取較高的利息,故以往貸款人都會在低息蜜月期過後,轉按到較低息的銀行甩掉發展商按揭。但如果遇到物業估價大幅下跌、失業,又或發展商按揭的借貸成數高於銀行,便未必能夠全數轉按至銀行,需要補差價才能「上會」。

中原按揭董事總經理王美鳳表示,以往低息環境兼樓市處於上升周期,透過「呼吸Plan」入市的買家,轉會未必面對太大阻力,但隨著現時樓市及利息環境逆轉,業主轉會有機會面對估價下跌而需要補差價情況,形成有轉會風險,但目前為止,因未能轉會而斷供個案不算多,料對樓市構成的風險有限。

早年開賣吸引上車客

2019年推出市場的恆大‧珺瓏灣,位於屯門管翠路8號,由於地段較隔涉,價錢以當時而言算是低水,首批折實均價15,419萬元,首張價單涉151伙,折後全數低於600萬元 ,吸引上車客。

而樓盤單位近年陸續鬆梆,面對樓價下跌,錄得不少蝕讓成交。今年5月,恆大.珺瓏灣1期2座高層單位,面積約224方呎,開放式間隔,原叫價400萬元,已較買入價低約2.4%,最終以290萬元成交,減幅達110萬元,呎價約12,946元。

原業主於2019年底以約410萬元買入單位,持貨4年帳面勁蝕120萬元,貶值近30%。

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