本港樓市持續吹淡風，商廈租金亦見低迷，但另一邊廂融資成本持續上升，令財金界越來越關注地產商的財務狀況。路透引述多名消息人士指，香港一些主要銀行已經減少向部分高槓桿或財政較弱的地產商借貸，這將迫使發展商轉向借貸成本更高昂的私人信貸市場。

消息人士稱，面對本港樓市前景日趨不明朗，大部分銀行都縮減現有借貸額度，或要求發展商增加抵押品，意味融資成本將進一步提高。同時，樓市銷售疲弱以及寫字樓空置率創歷史新高，令發展商今年勢必面對更大挑戰。雖然投資者不預期本港發展商會出現債務違約，但看不到樓市短期有反彈跡象。

本土經濟復甦速度及減息時機 為地產商復甦關鍵

恒生地產指數在去年暴跌30%，與2019年4月的歷史高位相比更下跌60%，反映市場對樓市前景審慎。報道引述瑞銀分析師Mark Leung指，財政實力較弱的地產商在樓市低潮中是否有足夠的現金緩衝，將取決於本土經濟復甦的速度，以及何時開始減息。

信貸市場和房地產行業人士表示，由於擔心地產商的還款能力，銀行還是降低對該行業的風險敞口。金管局數據顯示，用於房地產開發和投資的貸款總額由2023年第二季度開始下降，至第三季度，比第一季度下降5%。

私人信貸市場同樣審慎 高槓桿發展商難融資

據私人信貸市場消息人士指，由於從銀行獲得融資的難度增加，自去年開始，越來越多發展商進入私人信貸市場。同樣地，信貸市場對地產行業審慎，擁有充裕現金流的企業在借貸方面仍然沒有問題，但部分高槓桿地產商則難以融資。

據了解，私人信貸的利率為10%至20%，而銀行的利率約為6%，貸款價值比嚴格控制在60%以下，甚至低至30%，以便在估值進一步下跌時提供額外的緩衝。

值得留意的是，摩根大通早前在一份研究報告中透露，更多對沖基金正在尋找做空香港房地產行業的思路，「雖然利率可能會在2024年下降，但大多數投資者不覺得現在是進入香港房地產的最佳時機，因為二手樓市、寫字樓和零售租金等數據可能會繼續令人失望。」

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