今年是筆者連續第十七年為新一年撰寫樓市忠告：
（1）2023年樓價下跌並非泡沫爆破
近十年香港房地產市場在政府「樓市辣招」之下，其實並不可能存在太多泡沫！當中當然沒有借貸泡沫！在市場情緒上，過分悲情反而令市場出現「負泡沫」！
說2023年樓價下跌只是一個由低通脹、高定期息口、悲情充斥格局下引起大部分購買力被凍結的異數而已！
（2）資金氾濫其實更趨嚴重
人人浸淫在悲情之中，卻忽略了另一財富實力已漸變得空前強大！這就是現金流日益「爆棚」了！最新截至11月份的中國M2（流通中貨幣包括流通中數位人民幣，加上機構的存款及證券公司客戶保證金）創新高！達291.2萬億人民幣！是美國的2倍！而香港的11月份的M3（公眾持有的貨幣，加上認可機構的存款及可轉讓存款證）也破了新紀錄！逾17萬億港元！定期存款逾9萬億港元！存款與GDP比率超過400%，是全世界擁有最多現金比率的城市之一！
（3）息口走勢改變大局
人們只留意供樓的按揭息率，但入市買樓有壓力測試及入息比率，供樓上的負擔雖然會因加息也在增加，但不會有結構性的大改變，反而定期存款可凍結市場的絕大部分購買力，在2022年初至2023年這2年時間里，高存款利息配合低通脹將市場近4萬億港元資金凍結在存款利息，增加定期雖擁有不錯收益，但隨着有關因素的改變，空前龐大的購買力將做新的決定去改變大局！
（4）通脹回升將推動經濟
2023年初，中國包括香港都面對疫情後可能出現的高通脹，甚至滯脹！結果是我們不單止保持經濟增長（去年第3季GDP按年增長內地是4.9%，香港是4.1%），更成功將通脹減至低水平！（內地-0.5%、香港2.6%），一方面認為是進入通縮（物價下降，經濟不活躍），筆者不同意是因為我們仍能掌握到足夠的經濟增長！我反而認為中央可以透過增大合適通脹如2%左右去推動經濟！若通脹真的上升，會令定期存款吸引力大幅削減，不少購買力容易恢復回到市場去！
（5）悲情不會長期蹂躪香港人
市場上的確經常會被負面情緒影響短期運作，但絕少影響長遠趨勢，雖然2023年的悲情好像摧毁了市場的一切，令人們也跌入了「長遠低迷的錯覺」中，其實中美兩大國的角力令到香港市場除了要面對美國的針對沖擊外，也因中央要調整市場應對，投資者變得兩面受敵！所謂悲情其實並沒有影響市場的結構，因此亦不應該影響市場的本來的長遠發展！
（6）樓價跌絕不等於解決了樓市問題！
樓價跌肯定只會增加經濟的問題！成交減少，並沒有增加到擁有物業的人的數量，所謂樓價下跌只是走了一蹚渾水！樓價跌得太多，發展商無利可圖，供應鏈就會停頓！短線來說，對政府財政收入不利；長遠來說，供應斷層亦會令價格長遠更容易急升！另一方面，樓價跌的同時建築成本上漲卻沒有停過！於是地價佔建築成本的比重已經愈來愈少！樓價低迷發展商繼續要面對比以前更高的息口！於是發展商入市審慎，「無人起樓」！這怎會是一個正在改善的樓市！？
（7）市場應以戰養戰
健康的樓市必然是有暢旺的成交！成交可以創造機會！合適數量的成交亦可以牽制樓價過高及保護樓價穩定！而病態的樓市也必然是成交過旺或者成交不足的！所以房屋政策的責任是讓成交量和轉流率回到適當水平！市場的自我調節機制才產生到正面作用，而不是現在的跌價或者成交稀少！例如：樓市辣招應包容長線投資而只針對短炒！投資收租其實沒有違反「房住不炒」的信念！買樓收租是長遠投資，而且亦可以增加租樓住房的供應！尤其在香港住宅租金連升10個月而未來人口會有所增加的結構之下，為何仍要用辣招規限買樓收租呢？
（8）租金走勢是市場的最重要關鍵
收租是房地產的最可靠價值！住宅租金並不會因為樓價過高或過低而盲目追隨！當下樓價下跌，租金仍然繼續上升，這正正是一個重要啟示！筆者認為住宅租金在2024年會繼續上升！而租金回報率也日益吸引！
（9）市場走勢已不是由市場因素決定
當下是一場世紀金融大戰，但大多數人其實都不知道這場仗是如何去打的，但肯定的是：不同的市場因素都成為了戰場上的武器，包括息口、匯價、資金流、通脹、物價、好淡倉，甚至資訊、價值觀和言論！消費者應量力而為根據自己的需要去獨立思考，市場資訊充滿虛假不應該盲目追隨附和！
（10）香港應重振奮鬥精神
我們必須勇敢指出，香港新一代缺乏競爭力！雖然天份和養分也充足，但社會失去奮鬥精神！西方價值觀念的平衡生活、「hea文化」，在沒有奮鬥下埋怨社會不公平！這正是香港停步被其他地方超越的主因！筆者認為，我們追求縮短工作時間的同時應提倡在工作時間內更有拚搏精神！並提倡前進有為！我認為政府責無旁貸牽頭推動奮鬥文化！
汪敦敬祥益地產總裁
汪敦敬 專家筆陣
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