樓市走勢疲弱，今年發展又將如何，筆者試試作分析，目前利淡的因素主要有三 : 首先，負資產數字已逾2.5萬宗，估計今年有機會達至4至5萬宗，衝擊金融體系的穩定性，令銀行對地產業務進一步收緊。其次，地產商累積的貨尾和已出入伙紙待售的單位超過3萬個，在爭相出貨的情況下，唯一選擇是減價促銷，對後市帶來壓力。第三，利率仍在高位徘徊，中小企業營商環境困難，幾萬個「百分百無扺押貸款」出現嚴重違約情況，公司倒閉潮和物業被銀行接管情況接踵而至，形成樓市人踩人的骨牌效應。

看事物要兩方面，利好的消息主要也有三：第一，中央政府萬億元救市措施也惠及香港，全力支持香港鞏固國際金融中心地位，估計「一簽多行」不僅在深圳實施，最後連大灣區甚至全國大城市都有機會推行，情況像「沙士」時期推出的自由行一樣。第二，港府今年的財政預算案有機會全面撤辣，加上樓市「先免後徵」以及「資本投資者入境計劃」等，帶來不少購買力，對後市絕對有支持作用。第三，在發展商減價促銷下，樓價已有一定程度折讓，加上人們對利率走勢向下的預期，促使用家入市興趣轉濃；去年低迷的成交量累積了不少購買力，估計今年會陸續釋放出來，樓市在下半年將止跌回穩。

泡沫危機還是谷底反彈？

綜合以上幾點利好和利淡因素，究竟樓市會出現泡沫危機還是從谷底反彈？兩種聲音各持己見，市場對於今年樓市的看法，幾乎都是向下調整，跌幅從5%至10%不等。樓市會否泡沫爆破？看起來不必過於悲觀，樓市還未到那麼嚴重地步；那又會不會從谷底反彈？從各項數字顯示，又好像缺乏上升動力。

筆者認為今年上半年樓市仍然較為偏淡，樓價會在下跌中尋找支持點，中小企業的倒閉潮和銀主盤的不斷增加，會淘汰一部分投資者和企業。

歷史的巨輪仍然繼續前進，這是汰弱留強的年代，所謂一代新人換舊人，希望大家在逆境中保持樂觀態度，保留實力，迎接未來不斷出現的挑戰。

蔡志忠香港專業地產顧問商會會長

蔡志忠

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