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本港樓價低迷,據差估署公布最新樓價指數顯示,今年1月份報306.4點,較去年12月的311.3點跌約1.57%,已連跌9個月,並創2016年11月以來新低。經差估署修訂後,去年全年樓價跌幅略擴至7%,若與2021年9月的歷史高位398.1點比較,樓價至今年1月則累跌達23%。此外,租金指數1月份報185.5點,按月跌0.27%,為近一年以來首次回落。

大單位樓價跌幅最大

若按戶型劃分,中小型單位(A、B、C類)1月樓價報307.8點,按月跌1.57%;大型單位(D、E類)報274.7點,按月跌約1.61%。

細分各類戶型,跌幅最多為E類(1,722平方呎或以上) 單位報274.9點,按月跌約2.21%;B類單位(431至752平方呎)報297.3點,按月跌1.78%;C類單位(753至1,076平方呎)286.4點,按月跌約1.51%;D類單位(實用面積753至1,076平方呎)報274.7點,按月跌約1.44%;A類單位(面積431平方呎或以下)報332點,按月跌約1.31%。

新盤低價搶客 二手續受壓

利嘉閣地產研究部主管陳海潮表示,差估署最新樓價指數跌勢未止,至今已連跌9個月,累積跌幅達13.5%,為2003年8月沙士後,逾20年以來最長跌浪;希望財政預算案撤辣配合其他利好因素,此輪跌浪有望在次季中止。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮希望預算案撤辣,配合其他利好因素,此輪跌浪有望在次季中止。
利嘉閣地產研究部主管陳海潮希望預算案撤辣,配合其他利好因素,此輪跌浪有望在次季中止。

陳海潮指出, 今年首月樓價持續下跌,主因是新盤仍以低價爭佔市場份額,令二手業主放盤叫價仍然受壓。此外,港股於期間不斷向下尋底,亦窒礙整體氣氛。展望2月份走勢,因應港股曾進一步跌穿萬五點大關,加上適逢新春節慶傳統淡市,樓價有機會持續再跌約1%,估計最快3月份才可轉緩持平,按此推算今年首季樓價有機會累跌2%至3%左右。

減辣或撤辣勢成重要指標

他又指,財政預算案減辣或撤辣將成為3月份物業交投走勢的重要指標,如能一如市場期望可以大幅減辣、甚至全面撤辣,則可推動交投顯著轉旺,可帶動樓價逐漸止跌回穩;否則樓市仍會表現不濟,需更長時間等待經濟及股市復甦,以及之後減息等利好因素才能有較大起色。整體而言,如財案減辣,配合一手全面推盤及港股回升,以至擴大自由行城市而利好零售消費及經濟,年內樓市走勢仍不致於太悲觀。 

租金走勢方面,差估署1月份租金指數結束11個月連升,回落0.27%,報185.5點,相信是季節性淡市稍為回氣而已,預料隨着新春過後,專才及高才持續抵港帶動租賃需求下,上半年租金走勢仍可維持穩中向好的走勢。

萊坊料港最快下半年才減息

另一方面,萊坊董事,大中華區研究及諮詢部主管王兆麒(Martin Wong)表示,高息口、購買力不足及新盤貨尾量囤積等因素令樓價繼續向下,雖然施政報告對印花稅「減辣」,但力度不足,市場明顯需要「完全撤辣」來增加購買信心。他預計,今年樓價走勢呈L型,上半年仍有機會再下跌3至5%,下半年略為回穩,全年下跌0至5%。

王兆麒又指,市場預期今年美國減息3次,而香港最快下半年才減息,預計高息因素在上半年繼續影響上車買家、換樓人士及新造按揭,今年一、二手成交量則預計會在48,000至53,000宗左右。他提到,發展商受貨尾囤積影響,相信推盤時會針對買家在現金流及回贈方面的考慮,提供更多優惠及財務計劃去吸引買家。

至於政府「高才通」計劃令勞動人口及高收入人士規模回升,對住宅租務需求繼續有剛性支持,預計今年租金繼續上升5至8%左右,整體租金回報率提升至近3%。中小型住宅租金升幅將跑贏豪宅,未來幾個月住宅租金走勢保持平穩。

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