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旺角洗衣街變天!新地洗衣街「巨無霸」商業地涉及投資總額逾100億,料於2030年落成。泓亮諮詢及評估董事總經理張翹楚表示,整個投資額涉及100億元,不計及地皮「麵粉價」實在「太保守、太平喇」,建築成本每平方呎不足7,000元,預計整個項目會「超Budget」,加上新地早年以逾422億元奪西九高鐵站上蓋商業地王,基本上「雄霸整個九龍西」。中原測量師行執行董事張競達表示,新鴻基地產持有MOKO新世紀廣場及帝京酒店,如果可以合併包裝,構思一個「Entertainment Hub」更可以產生協同效應。

張翹楚﹔預計項目會「超Budget」

張翹楚表示,旺角洗衣街「巨無霸」商業地整個投資額涉及逾100億元,如不計及47.29億的地皮「麵粉價」,整個實在「太保守、太平喇」,建築成本為每平方呎6,000多元,差不多等於起住宅地成本,但是商場的建築成本往往比住宅地要求更多「人哋入嚟租間舖,基本上你乜都要整好俾人」。他預計整個項目會「超Budget」。

他指,行人天橋由MOKO新世紀廣場接駁帝京酒店至TOP商場,新地一直都很想取得洗衣街地皮再接駁天橋,因為洗衣街的地皮位置比較隔涉,如果不接駁天橋的話,未必可帶動人流。

新地洗衣街項目構思

新地向城規會申建1幢53層高商廈,項目涉及投資總額逾100億。
新地向城規會申建1幢53層高商廈,項目涉及投資總額逾100億。
項目構想圖。
項目構想圖。
項目構想圖。
項目構想圖。
項目構想圖。
項目構想圖。
項目構想圖(城規會圖片)
項目構想圖(城規會圖片)
項目構想圖(城規會圖片)
項目構想圖(城規會圖片)
項目構想圖(城規會圖片)
項目構想圖(城規會圖片)
項目構想圖(城規會圖片)
項目構想圖(城規會圖片)
項目構想圖(城規會圖片)
項目構想圖(城規會圖片)
項目構想圖(城規會圖片)
項目構想圖(城規會圖片)

未來帶動自由行

加上MOKO新世紀廣場位於火車站上蓋,又可接駁沙中線,2030年洗衣街地皮項目落成後,再接駁MOKO商場及TOP商場天橋的話,只需要走5至8分鐘內便可到達,相信零售店舖會更加多元化,例如MOKO商場是主打大品牌, TOP是年青人的潮流品牌較多,目前旺角很少超高端品牌,未來或有機會,加上體量十分龐大涉及可建總樓面約152.4萬方呎,相信商場表現會好過朗豪坊,亦會比上海街、波鞋街更加旺。

張翹楚表示,旺角洗衣街「巨無霸」商業地整個投資額涉及逾100億元,整個實在「太保守、太平喇」。
張翹楚表示,旺角洗衣街「巨無霸」商業地整個投資額涉及逾100億元,整個實在「太保守、太平喇」。

張翹楚表示,現時中國內地放寬自由行至青島及西安,雖然現時自由行來港消費的情況未及得上當年的高峰期,然而MOKO商場臨近旺角東港鐵站,乘搭東鐵可接駁至羅湖及福田,自由行很喜歡住近旺角,相信未來會帶動自由行。他補充指,新地2019年以逾422億,奪西九高鐵站上蓋商業地王,地皮面積64.3萬方呎,可建樓面316.4萬方呎,在商場定位上,新地基本上「雄霸整個九龍西」。

張競達:商舖及商場佔比多更有利

張競達表示,洗衣街的地盤位置並非旺角最旺的地區,傳統上彌敦道﹑朗豪坊﹑MOKO新世紀廣場比較旺。同時洗衣街的位置並非傳統商業中心區,但有條件做到大型商場。

他指,新鴻基地產持有MOKO新世紀廣場,附近的帝京酒店亦是新地旗下,如果可以合併包裝,構思一個「Entertainment Hub」,有火車站直達,尤其是相同的發展商,更加有條件去構思,更可以產生協同效應,可塑性會更高。他又指,雖然未去到太古廣場的級別,但亦是類似的概念,港鐵站一出閘已經有戲院、餐飲,樓上是寫字樓等。

張競達表示,如果該地皮的零售商舖及商場佔比多,商廈佔比較少,比較有利發展
張競達表示,如果該地皮的零售商舖及商場佔比多,商廈佔比較少,比較有利發展

不過他指,現時商廈的市道比較靜,目前香港商廈空置率有約14%至15%,尤其是中環、金鐘。以現時市況而言,如果該地皮的零售商舖及商場佔比多,商廈佔比較少,比較有利發展,除了商舖租金收益一般較商廈高外,資金回籠較快。

同時項目為保育3棵榕樹,在設計上作出改動,更避開榕樹底部不作挖掘,張競達指,在包裝上容納3棵榕樹,只要再加上獨特的構思,亦可以成為另一個旅遊主題,情況就類似炮台山的皇都戲院。

曾住在洗衣街的張競達指,以前的洗衣街市以小店為主,自從有了MOKO新世紀廣場已帶動當地人流,再加上這一幅地,及至2030年落成項目,到時候經濟好轉,消費市道轉好,會帶旺該區人流及發展。

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