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政府宣佈撤辣後,新盤市場回勇,長實(1113)與港鐵(066)合作發展的黃竹坑站上蓋項目港島南岸新盤Blue Coast開價在即,令市場關注。因為李嘉誠在地產本業上各種操作,向來對市場舉足輕重,過往長實新盤開價取態均震撼市場,同時可被外界解讀成誠哥如何看待本港樓市前景及經濟狀況,因此今次盤點長實近年推出新盤,一齊看看對香港樓市有何啟示。

盤點近年誠哥市場操作:

長實在2017年以破紀錄402億元出售中環中心後,商廈市場便經歷了一輪跌浪。
長實在2017年以破紀錄402億元出售中環中心後,商廈市場便經歷了一輪跌浪。
長實主席李澤鉅曾表示,在面臨嚴峻的市場裡,需要以「貨如輪轉」策略來應對。
長實主席李澤鉅曾表示,在面臨嚴峻的市場裡,需要以「貨如輪轉」策略來應對。
長實今年帶頭以低價推盤屯門飛揚第2期。
長實今年帶頭以低價推盤屯門飛揚第2期。
長實執行董事趙國雄形容屯門飛揚第2期為「深水炸彈價」。
長實執行董事趙國雄形容屯門飛揚第2期為「深水炸彈價」。
2022年9月長實以207億元打包出售波老道21號超級豪宅項目「21 BORRETT ROAD」,惟新加波資金因經濟狀況疲弱,最後撻訂收場。
2022年9月長實以207億元打包出售波老道21號超級豪宅項目「21 BORRETT ROAD」,惟新加波資金因經濟狀況疲弱,最後撻訂收場。
長實以逾87億、每方呎樓面地價僅6,138元投得啟德2A區4號、5(B)號及10號合併地皮。
長實以逾87億、每方呎樓面地價僅6,138元投得啟德2A區4號、5(B)號及10號合併地皮。
長實旗下油塘親海駅II 「平爆價」推售即掀起收票潮,合共接收逾3.8萬票,票數打破舊紀錄,並一舉登上本港史上收票最多的新盤票王寶座,超額認購約60倍。
長實旗下油塘親海駅II 「平爆價」推售即掀起收票潮,合共接收逾3.8萬票,票數打破舊紀錄,並一舉登上本港史上收票最多的新盤票王寶座,超額認購約60倍。
有大學生中籤買長實油塘新盤親海駅II,揀320萬開放式單位,稱由家人付首期,買入因「貪佢方便返學。」
有大學生中籤買長實油塘新盤親海駅II,揀320萬開放式單位,稱由家人付首期,買入因「貪佢方便返學。」

SEA TO SKY低同區近一成 限聚令下幾沽清:

長實將軍澳日出康城新盤SEA TO SKY,2020年6月低價出擊
長實將軍澳日出康城新盤SEA TO SKY,2020年6月低價出擊
首批折實均價15,823元
首批折實均價15,823元
較同區一手折讓5%至10%
較同區一手折讓5%至10%
項目累收約12,900票,超額認購近27倍,成當年票王
項目累收約12,900票,超額認購近27倍,成當年票王
售樓處現場數百人輪候入場揀樓,場面墟冚
售樓處現場數百人輪候入場揀樓,場面墟冚
最終首輪462伙幾近沽清
最終首輪462伙幾近沽清

要數近年樓市首個下跌關口就是2020年新冠肺炎疫情期間。長實將軍澳日出康城新盤SEA TO SKY於2020年6月低價出擊,該盤位於將軍澳康城路1號,由三座物業組成,提供1,422伙,面積434至1,077方呎,首批折實均價15,823元,較同區一手折讓5%至10%,項目累收約12,900票,超額認購近27倍,成當年票王,開賣當日即使政府正在實施限聚令,售樓處現場仍有數百人輪候入場揀樓,場面墟冚, 最終首輪462伙幾近沽清。

參考區內最新推出新盤、即會德豐地產與港鐵合作發展的SEASONS PLACE,本月首批130伙開價,折實均價14,188元,創同區近4年新低,較SEA TO SKY首批折實均價低約10%。

北都首個新盤 開放式入場346萬

2021年10月推出市場的洪水橋新盤#LYOS
2021年10月推出市場的洪水橋新盤#LYOS
在當時正貼近CCL歷史高位,但樓盤開價較保守
在當時正貼近CCL歷史高位,但樓盤開價較保守
首批折實呎價15,503元
首批折實呎價15,503元
折實入場價約345.8萬
折實入場價約345.8萬
現場同樣見人龍,以家庭客為主
現場同樣見人龍,以家庭客為主
當日沽出約101伙
當日沽出約101伙

2021年10月推出市場的洪水橋新盤#LYOS,當時正貼近CCL歷史高位,但樓盤開價較保守,首批折實呎價15,503元,折實入場價約345.8萬元,當時長實執行董事趙國雄表示,開價屬「北都好靚價」,因為北部都會區將有大量工作機會,區內樓價將能看高一綫。項目累收約7500票,超額約36.5倍。

開賣首推220伙,另招標售20伙「層層叠趣」花園複式戶,現場同樣見人龍,以家庭客為主,當日所有地下花園,於開售首一句鐘悉數沽清,當日沽出約101伙。

至於同區新盤滙都於2023年7月推出市場,折實入場費440.92萬元,首批折實均價13,747元,較2021年10月推出的#LYOS,平11%。

飛揚第2期開出「深水炸彈價」

飛揚2期首輪輪候銷售揀樓情況。
飛揚2期首輪輪候銷售揀樓情況。
飛揚第2期首批折實均價12,509元
飛揚第2期首批折實均價12,509元
較2022年6月推出的第1期首批折實均價約15,050元
較2022年6月推出的第1期首批折實均價約15,050元
低出約16.9%
低出約16.9%
趙國雄形容,首批單位開價屬「深水炸彈價」
趙國雄形容,首批單位開價屬「深水炸彈價」
大批準買家於開售前半小時陸續到現場等候登記
大批準買家於開售前半小時陸續到現場等候登記

2023年3月,屯門飛揚第2期推出首批88個單位,面積266至722方呎,首批折實均價12,509元,較2022年6月推出的第1期首批折實均價約15,050元,低出約16.9%。趙國雄形容,首批單位開價屬「深水炸彈價」,希望製造更多上車機會予買家。

項目截收逾5,000票、超購約11.5倍,大批準買家於開售前半小時陸續到現場等候登記,並出現排隊人潮,氣氛熱鬧,當日盡推全盤400伙發售,即日沽出約344伙。

親海駅II「平爆價」震撼全港

去年8月推出市場的油塘新盤親海駅II
去年8月推出市場的油塘新盤親海駅II
首批折實均價14,997元
首批折實均價14,997元
入場費290萬元
入場費290萬元
親海駅II 「平爆價」推售即掀起收票潮。
親海駅II 「平爆價」推售即掀起收票潮。
排隊的龍尾一直延伸至理工大學天橋,可謂萬人空巷。
排隊的龍尾一直延伸至理工大學天橋,可謂萬人空巷。
油塘新盤吸引數千名準買家及代理出席揀樓。
油塘新盤吸引數千名準買家及代理出席揀樓。
人龍絡繹不絕,場面墟冚。
人龍絡繹不絕,場面墟冚。
當時為近7年市區最平新盤
當時為近7年市區最平新盤
有網民認為長實「劈價」極具吸引力
有網民認為長實「劈價」極具吸引力
網民更關注其對樓市有何啟示
網民更關注其對樓市有何啟示
親海駅II收逾3.8萬票,超額認購約60倍,打破舊紀錄
親海駅II收逾3.8萬票,超額認購約60倍,打破舊紀錄
親海駅II一舉登上本港史上收票最多的新盤票王寶座
親海駅II一舉登上本港史上收票最多的新盤票王寶座
親海駅II最終當日沽出約600伙
親海駅II最終當日沽出約600伙
長實主席李澤鉅表示,該盤訂價相當於7年前樓價,的確吸引
長實主席李澤鉅表示,該盤訂價相當於7年前樓價,的確吸引

去年8月推出市場的油塘新盤親海駅II,首批折實均價14,997元,入場費290萬元。趙國雄形容開價為「平爆價」,除較2022年同區新盤平近17%外,當時為近7年市區最平新盤,引起市場熱烈討論,有網民認為長實「劈價」極具吸引力,但更關注其對樓市有何啟示。

親海駅II首批價單一出,有網民表示「好抵!」、「平過KOKO HILL一大截,仲要有全個海景」、「15k市區,日日坐的士都抵」、「誠哥為答謝700萬香港人,一刀大劈樓市」、「麗港城三房都係叫緊1千萬」。不過亦有人分析長實低價開售親海駅II,預視香港樓市繼續在下行週期,「誠哥走貨唔會死錯人」、「肯定計過數,早賣早著數,遲賣平幾球」、「後市仲有得跌」、「親海駅II推新呼吸Plan,上車如同誠哥對賭」。

當時長實主席李澤鉅表示,該盤訂價相當於7年前樓價,的確吸引。李澤鉅又大談樓市,認為現時市民置業的風險,即使在加息周期,亦比3年前更安全。

親海駅II最終收逾3.8萬票,超額認購約60倍,打破舊紀錄,一舉登上本港史上收票最多的新盤票王寶座。首輪推售626伙,開賣當日吸引數千名準買家及代理出席揀樓,人龍絡繹不絕,場面墟冚,迫爆紅磡置富都會售樓處,龍尾一直延伸至理工大學天橋,可謂萬人空巷,不負「新盤收票王」之名,現場秩序井然,氣氛熱鬧,最終當日沽出約600伙。

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