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荔枝角藍籌屋苑美孚新邨本月至今暫錄約37宗成交,對比上月全月15宗反彈近1.5倍,屋苑本月平均實用呎價重返萬元水平,報10,147元,按月升幅達7%。事實上,十大屋苑中,以美孚新邨的樓齡最高,最大樓齡56年,即使最「後生」的入伙期數,都已經46年樓齡。上一輩視美孚新邨為中產恩物,但隨著樓齡逐大,新一代則將其稱為「老人私樓」,更直指屋苑殘舊。不過美孚新邨至今成交量仍保持暢旺,到底該屋苑有著甚麼過人之處,至今仍吸引買家入市?

香港第一個油庫改建私人屋苑
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美孚新邨舊相片(網上圖片)
美孚新邨舊相片(網上圖片)
美孚新邨提供1房至4房間隔,切合當時中產階級的生活及家庭需要,加上現代化的管理和完善規劃,深受中產家庭歡迎。圖為美孚新邨第8期、即最後一期的售樓廣告,單位於1978年入伙。(網上圖片)
美孚新邨提供1房至4房間隔,切合當時中產階級的生活及家庭需要,加上現代化的管理和完善規劃,深受中產家庭歡迎。圖為美孚新邨第8期、即最後一期的售樓廣告,單位於1978年入伙。(網上圖片)
美孚新邨本月至今暫錄約37宗成交,對比上月全月15宗反彈近1.5倍,屋苑本月平均實用呎價重返萬元水平
美孚新邨本月至今暫錄約37宗成交,對比上月全月15宗反彈近1.5倍,屋苑本月平均實用呎價重返萬元水平
隨著樓齡逐大,新一代買家則將其稱為「老人私樓」
隨著樓齡逐大,新一代買家則將其稱為「老人私樓」


中原CCL結束三連跌 

反映二手樓價走勢的中原城市領先指數(CCL)結束三連跌,最新報143.91點,按周升0.62%,創自去年5月以來最大單周升幅,主要反映財政預算案公布當周的市況。就各區表現而言,四區樓價三升一跌,港島指數結束兩連升,按周跌0.83%,繼續於2016年8月底水平徘徊;九龍結束三連跌,按周升2.62%,升幅為56周以來最大,仍然於2017年1月初水平徘徊;新界東按周升0.55%,升幅為18周以來最大,連升2周共0.59%,於2017年3月底水平徘徊;新界西結束兩連跌,按周升0.45%,仍然在2017年2月中水平徘徊。

十大屋苑預約睇樓按周升1%至4%

綜合物業代理統計顯示,周六及日各大指標屋苑預約睇樓量,按周上升1%至4.4%。中原數據顯示,10大屋苑周六及日錄約668組預約睇樓,按周上升4.4%。美聯統計指出,15個指標屋苑今、明兩日預約睇樓量錄約590組,按周上升約1%。利嘉閣研究部數據估算,全港50個指標屋苑周六及日合共錄約1,350組預約睇樓,按周增加2.3%。

持貨18年獲利312萬

隨着樓市氣氛好轉,美孚新邨亦現「價量齊升」情況。中原代理指,分行單日促成2宗美孚新邨成交,其中包括1期百老匯街19號中層B室,實用面積485平方呎,為兩房內園戶,最初開價528萬元,放盤僅一星期,即成功獲同區上車客以500萬元承接,折合實用呎價10,309元。原業主於2006年4月以188萬元買入,持貨18年賬面獲利312萬元,單位升值1.6倍。
 
另一宗是5期蘭秀道4號低層室,實用面積508平方呎,為兩房街景戶,由580萬元減至570萬元成交,折合實用呎價11,220元。新買家為外區客,鍾情單位擁雅致裝修,議價後即入市自用。據了解,原業主於2017年4月以650萬元購入單位,持貨近7年,是次沽出單位賬面需蝕讓80萬元離場。

網民指自住一流

有網民早前就在討論區發文問「美孚新邨仲買唔買得過?」樓主認為,屋苑好殘舊「但勝在抵食夾大件,大型屋苑,有咩事都成班人照應,大維修唔洗夾咁多錢。」不過入市時要考慮「樓齡越黎越高,價就越黎越低,買完應該預咗住成世。」他還擔心能否承造30年按揭。

有網民回覆指,美孚新邨配套的確殘舊,直指屋苑有硬件問題,例如樓底矮,隔音差,向橋較嘈雜等,「老人院,喜歡殘散爛首選」、「有間老鼠屋定曱甴屋上過電視要小心」、「如果買來純自住,唔會甩手,住到老冇問題;如果要升值,想甩手換樓,千其唔好」。

雖然美孚新邨被講到缺點多多,不過有不少網民指屋苑擁有不少優勢,「美孚新邨除咗密度高之外其實幾好」、「開則好,唔係鑽石廳」、「自住一流,管理費平,法團大把錢,定期檢查樓既結構,蔗渣價錢燒鵝味道」、「美孚真心方便,交通方便有地鐵/西鐵站,有大型巴士總站,乜嘢車都到」,看來各花入各眼。另外,有剛上車的業主亦為屋苑平反,認為單位間隔方正實用,「400幾呎睇落似新樓的600呎」,而且除了第一期只能承造25年按揭外,「全部做到30年」。

綜合而言,美孚新邨具備舊樓應有的特色,即實用率高,開則平整,間隔四正,沒有窗台、工作平台等發水設計,也沒有採用長實 90 年代樓標誌性的「鑽石廳」。加上單位主力牆少,間隔改動更具彈性,翻新亦不怕受制於眼鏡房、鑽石廳等硬件問題,設計彈性易改動,都成為買家無懼樓齡高而願意入市的考慮因素。

有網民列出美孚新邨優劣。
有網民列出美孚新邨優劣。
有網民指美孚新邨「除咗密度高之外其實幾好」。
有網民指美孚新邨「除咗密度高之外其實幾好」。
有網民讚美孚新邨「開則好,唔係鑽石廳」。
有網民讚美孚新邨「開則好,唔係鑽石廳」。
美孚新邨單位間隔方正實用。
美孚新邨單位間隔方正實用。
美孚新邨單位間隔方正實用。
美孚新邨單位間隔方正實用。
美孚新邨單位間隔方正實用。
美孚新邨單位間隔方正實用。

前身為油庫

美孚新邨第一期建於1968年,最後一期(第八期)於1978年落成,因此樓齡介乎46年至56年之間。美孚新邨的發展要數到60年代,美孚前身是美國美孚石油公司的油庫,六十年代因房屋需求殷切而將油庫遷移至青衣牙鷹州。當時香港的私人樓宇多為單幢式物業,美孚石油公司決定在原址興建香港史上首個的私人屋苑,亦是當時世界上最大型私人樓宇項目,共提供13,149伙單位,一梯1至4伙,實用面積介乎429至1,435方呎,間隔包括1至4房,是少數提供一房戶型的藍籌屋苑。

美孚新邨屋苑的形象和配套,切合當時中產階級的生活及家庭需要,加上現代化的管理和完善規劃,深受中產家庭歡迎。70年代美孚新邨第8期、即最後一期的售樓廣告,以一家三口宜室宜居,世外桃源,風光似畫作招徠。其中以663方呎單位為例,售價20.1萬元,付一成訂金20,100元,月供2,000多元就能成為業主。

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