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有38年歷史的柴灣樂翠臺,居民因不滿原有管理委員會力推高達一億元、被指是「天價」的維修工程,早前舉行業主大會,成功通過撤換管委員全部人員,以及中止維修合約等議案。這類涉及大廈維修,以及管委會人員轉換的紛爭,在香港非常普遍,樂翠臺新當選樂翠臺管委會及法團的成員接受《星島申訴王》訪問時,分享他們參與業主大會的致勝攻略。

業主臨危埋班  5招踢走原管委會成員

有38年歷史的柴灣樂翠臺,原有管理委員會年前力推逾一億元、被指是「天價」的維修工程,引發居民強烈不滿。
有38年歷史的柴灣樂翠臺,原有管理委員會年前力推逾一億元、被指是「天價」的維修工程,引發居民強烈不滿。
樂翠臺早前舉行業主大會,雖然面對原管理委員會不斷出招,但仍成功通過撤換管委員全部人員,以及中止維修合約等議案。
樂翠臺早前舉行業主大會,雖然面對原管理委員會不斷出招,但仍成功通過撤換管委員全部人員,以及中止維修合約等議案。
樂翠臺早前舉行業主大會,雖然面對原管理委員會不斷出招,但仍成功通過撤換管委員全部人員,以及中止維修合約等議案。
樂翠臺早前舉行業主大會,雖然面對原管理委員會不斷出招,但仍成功通過撤換管委員全部人員,以及中止維修合約等議案。
《星島申訴王》找來新當選樂翠臺管委會及法團的成員,分享他們參與業主大會的致勝攻略。
《星島申訴王》找來新當選樂翠臺管委會及法團的成員,分享他們參與業主大會的致勝攻略。
招數1 避免居民授權票被操控
招數1 避免居民授權票被操控
過去曾經有管委會專向不理會屋苑發生什麼事的街坊埋手,操控他們授權票。「樂翠需要『您』」團隊於是重點向街坊宣傳,懇請和鼓勵他們親身出席業主大會。
過去曾經有管委會專向不理會屋苑發生什麼事的街坊埋手,操控他們授權票。「樂翠需要『您』」團隊於是重點向街坊宣傳,懇請和鼓勵他們親身出席業主大會。
點算業主大會授權票的一晚,原管委會主席打算把票箱帶入房間點算,街坊群起反對,結果現場發生肢體碰撞,主席及街坊同時送院,未能完成點票。
點算業主大會授權票的一晚,原管委會主席打算把票箱帶入房間點算,街坊群起反對,結果現場發生肢體碰撞,主席及街坊同時送院,未能完成點票。
參選管委會的團隊以至其他居民,於是自發性看管票箱,確保公正性。
參選管委會的團隊以至其他居民,於是自發性看管票箱,確保公正性。
招數2 接送業主出席投票
招數2 接送業主出席投票
主席其後宣佈授權票作廢,要業主親身出席投票,對長者或行動不便的業主構成障礙,居民結果自發義載有需要的業主到會場,大大增加他們出席的意欲。
主席其後宣佈授權票作廢,要業主親身出席投票,對長者或行動不便的業主構成障礙,居民結果自發義載有需要的業主到會場,大大增加他們出席的意欲。
招數3 加快會議進度
招數3 加快會議進度
業主大會當晚,要先舉行時任管委會主席發起的「周年業主大會」,之後才舉行居民要求召開的「特別業主大會」。
業主大會當晚,要先舉行時任管委會主席發起的「周年業主大會」,之後才舉行居民要求召開的「特別業主大會」。
本身從事物管行業、熟悉法團運作的團隊成員阿鋒指出,有人增加會議議程,動機似有拖延時間之嫌。
本身從事物管行業、熟悉法團運作的團隊成員阿鋒指出,有人增加會議議程,動機似有拖延時間之嫌。
團隊成員於是勸喻街坊,不要進入第一個會議,令該會議流會,提早進入「特別業主大會」。
團隊成員於是勸喻街坊,不要進入第一個會議,令該會議流會,提早進入「特別業主大會」。
招數4 避免居民投票意向被動搖
招數4 避免居民投票意向被動搖
原管委會邀請執業大律師、前廉政公署執行處總調查主任查錫我出席業主大會,分享與原管委會相近的法律觀點,惟競選團隊早有預備,以免居民投票意向動搖。
原管委會邀請執業大律師、前廉政公署執行處總調查主任查錫我出席業主大會,分享與原管委會相近的法律觀點,惟競選團隊早有預備,以免居民投票意向動搖。
招數5 會上尋求民政署代表意見
招數5 會上尋求民政署代表意見
原主席一到會議預訂的結束時間,就宣佈延後會議,與其他委員聯袂拉隊離場。
原主席一到會議預訂的結束時間,就宣佈延後會議,與其他委員聯袂拉隊離場。
新當選管委會委員的葉先生說,團隊事前詳細研究法例第344章(即《建築物管理條例》),亦看過不同屋苑召開業主大會的案例,早料到有人會延後會議,想好應變方案。
新當選管委會委員的葉先生說,團隊事前詳細研究法例第344章(即《建築物管理條例》),亦看過不同屋苑召開業主大會的案例,早料到有人會延後會議,想好應變方案。
主席離場後,團隊成員馬上詢問在場民政署代表,當主席放棄主持會議的權利,依條例是否可以再選一個主持人,成功獲民政署代表給予指示,推選新主持人。
主席離場後,團隊成員馬上詢問在場民政署代表,當主席放棄主持會議的權利,依條例是否可以再選一個主持人,成功獲民政署代表給予指示,推選新主持人。
在繼後的投票過程,團隊成員亦一直小心地按照民政署代表的建議進行。
在繼後的投票過程,團隊成員亦一直小心地按照民政署代表的建議進行。

樂翠臺的新任管委會成員,本身互不相識,而且一直不熱心參與大廈事務,直至去年10月,服務屋苑38年的管理公司突然停止服務,他們覺得情況不尋常,才開始關注和出席大廈會議,最後成立「樂翠需要『您』」團隊參選管委會,希望取締原有管委會成員,同時中止維修合約。

他們研究過其他屋苑類似案例,總結出原有管委會不外乎透過幾招,阻止業主在任期內撤換原有管委會成員,於是他們制訂招數應對。

招數1 避免居民授權票被操控

新任管委會委員葉先生說,過去曾經有管委會專向不理會屋苑發生什麼事的街坊埋手,操控他們授權票。「樂翠需要『您』」團隊重點向街坊宣傳,懇請和鼓勵他們親身出席業主大會。如果業主真的未能出席才買個保險,填寫授權書由他人代為投票。

葉先生續稱,樂翠臺的點票傳統,一直都在管業處門外開一張桌子,公開點票唱票。惟今年3月10日晚點算業主大會授權票時,原管委會主席打算把票箱帶入房間點算,競選團隊以至其他街坊立即群起反對。結果現場發生肢體碰撞,主席及街坊同時送院,未能完成點票,居民自發性看管票箱,確保公正性。

招數2 接送業主出席投票

由於管委會主席未能取走票箱,主席宣佈授權票作廢,要業主親身出席投票,對長者或行動不便的業主構成障礙。幸好居民自發義載有需要的業主到會場,當他們入場和取得選票後,就可以按意願選擇繼續留低,或者將投票權交予他信任的街坊,乘義載車先行離去,大大增加這批街坊出席業主大會的意欲。

招數3 加快會議進度

業主大會當晚,要先舉行時任管委會主席發起的「周年業主大會」,之後才舉行居民要求召開的「特別業主大會」。本身從事物管工作的團隊成員阿鋒直言:「說得難聽一點,其實我們都知道有人在玩甚麼詭計,就是拖延時間。於是我們勸喻街坊不要進入第一個會議,如果法定人數不夠,那就被逼流會,提早進入『特別業主大會』。」

招數4 避免居民投票意向被動搖

原管委會於業主大會當晚,邀請執業大律師、前廉政公署執行處總調查主任查錫我到場,分享與原管委會相近的法律觀點。不過團隊事前亦邀請工程業界人士,分析已經簽署的維修合約,再向居民分享競選團隊的觀點。團隊不否定中止合約或需賠償的可能性,但同時質疑要賠償的金額,是否如對方專家所講的那麼多,讓居民有更多信息可以參考。

招數5 會上尋求民政署代表意見

原主席一到會議預訂的結束時間,就宣佈延後會議,與其他委員聯袂拉隊離場。「樂翠需要『您』」團隊事前詳細研究法例第344章(即《建築物管理條例》),亦看過不同屋苑召開業主大會的案例。當主席離場後,團隊成員馬上詢問在場民政署的代表,當主席放棄其主持會議的權利時,依條例是否可以再選一個主持人。

團隊成員憶述說,十分感謝民政署代表的指示,令他們可以推舉另一位人士主持會議。在繼後的投票過程,團隊成員亦一直小心地按照民政署代表的建議進行。

此外過往有些案例,當主席要宣佈延會時,如在場很多業主離開,可能構成大會的有效性被質疑。所以早在業主大會舉行前,競選團隊已經提早呼籲居民,當晚盡量留到最後一刻。

「維修老鼠」不乏勢力人士 新主席:無畏無懼

舊樓維修工程由於潛在利益大,不少俗稱的「維修老鼠」都千方百計都想瓜分這塊肥肉,盛傳不少更是「勢力人士」。
舊樓維修工程由於潛在利益大,不少俗稱的「維修老鼠」都千方百計都想瓜分這塊肥肉,盛傳不少更是「勢力人士」。
剛剛當選樂翠臺新管委會主席、本身是家庭主婦的貞貞,表示無畏無懼。
剛剛當選樂翠臺新管委會主席、本身是家庭主婦的貞貞,表示無畏無懼。
貞貞指出,香港是法治社會,有警察維持治安,所以不會害怕。
貞貞指出,香港是法治社會,有警察維持治安,所以不會害怕。
她指出,今次業主大會連老人家都走出來投票,如果他們這批年輕人亦因為害怕不願挺身而出,實在說不過去。
她指出,今次業主大會連老人家都走出來投票,如果他們這批年輕人亦因為害怕不願挺身而出,實在說不過去。
業主大會當晚,警方派出大批警力在現場內外維持秩序,當中包括反黑組警員。
業主大會當晚,警方派出大批警力在現場內外維持秩序,當中包括反黑組警員。
要預防「維修老鼠」入侵,有意見指業主應盡量出席大廈的會議,特別是涉及維修的會議,以免被人濫權。
要預防「維修老鼠」入侵,有意見指業主應盡量出席大廈的會議,特別是涉及維修的會議,以免被人濫權。
本身從事工程行業、樂翠臺新任法團司庫阿庭(圖右)表示,日後管委會如有任何維修工程,會盡量親自抽空查閱標書和挑選承辦商,避免依賴顧問公司。
本身從事工程行業、樂翠臺新任法團司庫阿庭(圖右)表示,日後管委會如有任何維修工程,會盡量親自抽空查閱標書和挑選承辦商,避免依賴顧問公司。
業主在大廈管委會選舉投票時,應嘗試了解參選人背景,例如剛剛當選樂翠臺管委會新主席的貞貞,因為在這屋苑長大,為街坊熟識,獲得大家的信任。
業主在大廈管委會選舉投票時,應嘗試了解參選人背景,例如剛剛當選樂翠臺管委會新主席的貞貞,因為在這屋苑長大,為街坊熟識,獲得大家的信任。
要收拾屋苑的爛攤子,雖然是漫漫長路,但新當選樂翠臺管委會及法團的成員,均表示會迎難而上。
要收拾屋苑的爛攤子,雖然是漫漫長路,但新當選樂翠臺管委會及法團的成員,均表示會迎難而上。

舊樓維修工程由於潛在利益大,不少俗稱的「維修老鼠」千方百計想瓜分這塊肥肉。剛剛當選樂翠臺新管委會主席、本身是家庭主婦的貞貞,表示無畏無懼。「香港是一個法治社會,有很多警察,所以我不會害怕。試想想今次連老人家都走出來投票,我們那麼年輕,卻因為害怕而不走出來,那誰還敢出來呢?」

要收拾屋苑的爛攤子,雖然是漫漫長路,對於不少受維修問題困擾的屋苑,有物管或工程經驗的樂翠臺新法團成員,均願意多教大家幾招,預防「維修老鼠」入侵。法團新任秘書阿鋒表示,首先業主不要這麼冷感,應盡量出席大廈的會議,特別是涉及維修的會議,否則有機會被人濫權,或通過了一些議決,而自己甚麼都不知道。

新法團司庫阿庭則表示,日後管委會如有任何維修工程,會盡量親自抽空查閱標書和挑選承辦商,避免依賴顧問公司。他直言樂翠臺的大維修,可能賴以支撐屋苑未來10年至20年的時間,盡可能希望做得盡善盡美;價錢未必便宜,但至少物有所值。

新任管委會委員葉先生則補充,業主在大廈管委會選舉投票時,應嘗試了解參選人的背景,「例如我們主席貞貞,真的很多街坊認識她,街坊知道她在這裡長大的,自然相信她參選不是為了賺錢。」
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