無疑現在市場上仍有一些風險是難以評估：中美角力的互動、中央調節市場的進退和群眾悲情的情緒化等也是難以預測的，入市必須準備承受適當的風險，但同時「不買樓的風險」也是十分巨大的。

本港擁有資金遠高於住宅供應的比例，長遠來說海外買家的數量不斷增加亦不容易滿足，有人認為撤辣之後的樓市興旺只是曇花一現，但同樣仍有機會會持續比「撤招」前高得多的成交量。

香港近年樓價雖有下跌，但樓市的結構並沒有改變，香港有比5年前更多的資金、更低的借貸率及更多的財富效應，而且住宅供應量雖曾因滯銷而有所累積，但撤辣後抑壓多時的購買力顯然不難將庫存消耗，長遠而言供應仍然是不足夠，但奇怪地樓市不是因為泡沫而下跌。

香港2010年開始推出的樓市辣招成功遏制樓市的泡沫，過去兩年在沒有泡沫及資金繼續累積的情形之下，樓價下跌是一個異數，是因為美國和西方的金融追擊、內地的企業調整及社會悲情造成的異數，其實在未撤辣之前很多區的樓價已經去到谷底，甚至乎新界西的樓價開始有回升的跡象，撤辣前的而且確樓價已經調節到發展商難以投地，投地一不暢順政府的財政會立刻出現問題，即是說政府其實在現實上是有必要將樓價與成交量回復到高於2月前的水平，令到發展商能夠有足夠的價位買入地皮，否則就會影響到政府的財政及未來的發展，這正正是買樓與其他投資產品不同的地方，樓價跌兩成其實政府就必須要為樓市做一個「合理的平衡」措施。

很多人忽略香港政府是很成功地做著一個人口政策，現在的人口政策甚至取代了地產和金融的主導地位，以人口政策為主，然後發展高科技、教育和金融中心，大灣區人口騰籠換鳥凝聚配對，地產只是被動配合，君不見撤辣之後最多買樓的客戶群正正是內地人。

過去兩年樓價在沒有泡沫之下作出的調整，無疑是對未來加入香港的人口發了紅利，令他們比2019年前以更低的成本移居甚至創業，反而港人不珍惜這點紅利甚至感覺不到，很可悲啊！

在人生上，無論買不買樓都要為居住付出代價，因為租樓亦是支持樓市的另一種方式，只是租樓不會有回報而已！但損失最大的就是賣出自住樓等樓價跌的人，損失的不止是樓價，還有本來不需要付出的租金！

所以所謂「最後逃生門」並不是沒有風險！往往是風險最高的一個選擇！（雖然不同人的最合適選擇其實也不同！）

汪敦敬祥益地產總裁

汪敦敬 專家筆陣

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