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近年有意到英國置業的港人大增,部份更是直接移居當地,但不論是投資還是自住,入市時都會擔心遇上陷阱,其中就包括令人聞風喪膽的英國樓「三大殺手」,足以令樓價大幅貶值。事實上,英國物業隨意一間都可能超過半世紀樓齡,加上睇樓期間未必能夠非常詳細內外情況,只能在業主接受出價及啟動買賣程序後,甚至到承造按揭、待銀行估價一出才知買入的物業是否貨真價實。那麼準買家要怎樣保障自己?本文列出3大英國買樓貼士防中伏。

購買英國物業過程較為繁複,從挑選樓盤、睇樓到議價,當中需要注意的細節繁多。因此多上網做資料搜集「取經」搜尋買樓經驗分享相當重要,不過有些人卻會忽略英國三大「房屋殺手」。

英國三大「房屋殺手」:

「房屋殺手」1:日本虎杖
「房屋殺手」1:日本虎杖
日本虎杖(Japanese Knotweed)原產於日本,是蓼科虎杖屬植物,葉子呈心形,莖為紅色,開出白色成流蘇狀的花
日本虎杖(Japanese Knotweed)原產於日本,是蓼科虎杖屬植物,葉子呈心形,莖為紅色,開出白色成流蘇狀的花
日本虎杖穿透力強
日本虎杖穿透力強
可穿透磚塊、混凝土和砂漿,其根部可向地下生長達3米,對牆身及地板造成破壞
可穿透磚塊、混凝土和砂漿,其根部可向地下生長達3米,對牆身及地板造成破壞
令到建築物滲水
令到建築物滲水
「房屋殺手」2:氡氣(Radon)
「房屋殺手」2:氡氣(Radon)
氡氣是一種無色無味的放射性有害氣體,存在於石、泥土、建築物中。
氡氣是一種無色無味的放射性有害氣體,存在於石、泥土、建築物中。
氡氣可以從地基滲入屋內,如果冬天長期不開窗,氡氣有可能會積聚。長期處於氡氣濃度高的地區,會有機會增加患癌機率
氡氣可以從地基滲入屋內,如果冬天長期不開窗,氡氣有可能會積聚。長期處於氡氣濃度高的地區,會有機會增加患癌機率
「房屋殺手」3:上升潮氣
「房屋殺手」3:上升潮氣
濕氣從地面上升是英國獨立屋常見問題
濕氣從地面上升是英國獨立屋常見問題
 通常牆壁底部會出現潮濕問題,有時更可以看到牆上有「Tide mark」。
通常牆壁底部會出現潮濕問題,有時更可以看到牆上有「Tide mark」。
一旦缺乏良好的防潮層或外部地面水平高於防潮層,加上內部空氣不通風,就會令內部出現潮濕及發霉的問題
一旦缺乏良好的防潮層或外部地面水平高於防潮層,加上內部空氣不通風,就會令內部出現潮濕及發霉的問題
上升的潮濕不僅是牆上難看的污漬,若不加以處理,更有可能使木材腐爛,損壞物業結構。
上升的潮濕不僅是牆上難看的污漬,若不加以處理,更有可能使木材腐爛,損壞物業結構。

1.日本虎杖 

英國人普遍喜歡園藝和綠色植物,很多人花時間打理後花園,不過一種植物卻成為當地業主的惡夢。日本虎杖(Japanese Knotweed)原產於日本,是蓼科虎杖屬植物,葉子呈心形,莖為紅色,開出白色成流蘇狀的花,該植物於19世紀被引入英國,當時作為觀賞植物,但原來它的破壞力驚人。

事實上,日本虎杖可穿透磚塊、混凝土和砂漿,其根部可向地下生長達3米,對牆身及地板造成破壞,令到建築物滲水,加上其成長速度快,一般只需要1個月的時間,就能夠長到1米,最高時更可達到3米。「日本虎杖」每年冬季會冬眠,並在3至4月結束休眠期後繼續生長。

如果屋內﹑附近環境甚至鄰居被不幸日本虎杖入侵,業內人士指物業根本「冇得救」。即使取得環境報告,又向當局申請「落藥水」清除,又或者將整棟物業拆毁,連根拔起甚至連地底下的泥土也一併鏟走,成本甚高,日本虎杖亦有機會死灰復燃。

英國專門治理入侵植物機構的Environet於2021年曾發表的數據顯示,當地有約4%物業、涉及逾89萬間房屋因受日本虎杖入侵而被拖低樓價,每戶樓價平均降低5%,即業主平均要減價逾1.3萬英鎊(約12萬港元)求售,總涉資高達約118億英鎊(約1,164億港元)。截至去年,Environet估計當地有5%物業受日本虎杖入侵所害,令樓價下跌5至15%。

《太陽報》在2022年報道指,一名經營單車旅遊生意的富商Christopher Clarke指,其位於英國倫敦西北部的大宅被日本虎杖攻陷,影響出入及房屋的結構,最嚴重的是導致樓價升幅減少15%,否則現時應約值167萬英磅(約為1,648萬港元),亦因有日本虎杖而未能承造按揭。他指,植物從鄰居住所蔓延過來,入稟向對方索取25萬英磅(約246萬港元)。

2.氡氣 

氡氣(Radon)是一種無色無味的放射性有害氣體,存在於石、泥土、建築物中。一般空氣中的氡氣含量不高,不會影響健康。不過氡氣可以從地基滲入屋內,如果冬天長期不開窗,氡氣有可能會積聚。長期處於氡氣濃度高的地區,會有機會增加患癌機率,是繼吸煙後的第二大肺癌成因。

當吸入氡氣後,氡氣會儲存於人體呼吸道內,並會釋放輻射粒子在肺部積聚,而其釋放的輻射會對呼吸道造成損害,這些損害亦包括將正常的細胞轉化成癌細胞,故吸入時間越長,患肺癌的機會就會大增。

3.上升潮氣 

英國是一個四面環海的島嶼,屬於海洋性氣候,總是陰雨綿綿,上升潮氣(Rising Damp)亦成為獨立屋常見問題,是指濕氣從地面上升,高於地面大約一米。 通常牆壁底部會出現潮濕問題,有時更可以看到牆上有「Tide mark」。一旦缺乏良好的防潮層或外部地面水平高於防潮層,加上內部空氣不通風,就會令內部出現潮濕及發霉的問題。

上升的潮濕不僅是牆上難看的污漬,若不加以處理,更有可能使木材腐爛,損壞物業結構。生活在潮濕和發霉的環境中也會對健康產生影響,導致各種呼吸道問題,例如呼吸道感染、過敏、哮喘以及免疫系統減弱。

3大英國買樓貼士

1.事前做好資料搜集

現時買家可以網上搵樓,資訊較香港公開透明及集中,英國二手樓大部分放盤,都可在網上樓盤平台找到,這些搵樓網站包括Rightmove、Zoopla及OnTheMarket等等。

在Rightmove或Zoopla選好心水盤後,可以透過電郵或致電查詢,代理一般即日或翌日回覆以及編排睇樓日期時間,視乎市場環境而定。部分質素較好的單位,因睇樓人數眾多,代理索性以開放形式在指定時間、讓準買家自行入內參觀。 

另外,現時網上已有英國設有日本虎杖個案氡氣分佈網站,當中有日本虎杖在英國當地的分佈情況及最新個案數字,亦會教導人們如何分辦,在選擇置業區份前可仔細研究。

英國設有日本虎杖個案網站,可了解植物在英國當地的分佈情況
英國設有日本虎杖個案網站,可了解植物在英國當地的分佈情況
網站亦提供最新的日本虎杖個案數字
網站亦提供最新的日本虎杖個案數字
英國氡氣分佈地圖
英國氡氣分佈地圖

2.實地睇樓視察環境

買樓前最好親身到當地視察,最好選擇現成樓,避免購買樓花,減少遇中伏的爛尾樓。同時要留意目標區份的有關新聞,如經濟、人口、就業情況及學習環境等,最好在市中心或成熟地區。若有親戚或朋友在當地居住更好,可向他們了解在當地最新情況。

面對樓齡較舊的二手樓時,由於未必可以從照片中清楚了解樓宇的真實情況,親身睇樓亦能夠更直接視察物業,也較容易進行壓價。

3.Building Survey檢查結構

在英國二手樓買賣不設臨時買賣合約,亦不用繳付首期,而是收樓時一炮過付款,當然亦可等申請按揭後付款。只要在業主接受了出價,買家便可找Building Survey檢查結構,以防自己買了中伏物業。

坊間一般有三個不同級別檢驗報告,適合不同樓齡及詳細程度:

Level 1 – Condition report(約£200 - £400),最基本檢查報告,僅適合新盤。 

Level 2 – Homebuyer report(約£500 - £900),針對樓盤 狀況和當前市場估值提供總體意見,適用於所有二手物業。 

Level 3 – Building survey(約£600 - £1,200),專為較舊單位 或已更改或非傳統的建築物而設,詳細檢查物業結構和完整性。如樓齡超過五十年或用全現金買入(Cash Buy),強烈建議用Level 3。 

報告費用不一,由最平300英鎊(Level 1)至最貴超過一千英鎊 (Level 3),亦視乎實際單位面積而定。 

檢驗物業存在的問題,會直接影響銀行批出按揭貸款的意願,如銀行無法承造按揭,即代表下手買家只可以用cash buy形式購買,令再次轉讓大打折扣。如銀行無法承造按揭,買家亦可以中止整個買賣程序及時止蝕。

銀行無法承造按揭的「中伏物業」其中包括欠缺EWS1表格(The External Wall System form),即大廈外牆含有易燃物料,日後或需承擔高額的維修費用。

銀行無法承造按揭的「中伏物業」其中包括欠缺EWS1表格(The External Wall System form),即大廈外牆含有易燃物料,日後或需承擔高額的維修費用。
銀行無法承造按揭的「中伏物業」其中包括欠缺EWS1表格(The External Wall System form),即大廈外牆含有易燃物料,日後或需承擔高額的維修費用。

事緣2017年的格倫費爾塔(Grenfell Tower)大火,當時造成逾70人死亡,震撼整個英國。大火原因,《星島頭條》記者向英國建築師查詢,主因是大廈外牆所用的ACM (Aluminium Composite Material) 覆蓋層,該鋁板物料在香港使用亦很普遍,但是英國天氣比香港寒冷,外牆還需要加建夾芯保暖層,大部份發展商會用上「高性價比」的PIR insulation物料,可以做到最平最薄的保暖效果,可以防水但最大問題是不防火。加上鋁板覆蓋層(ACM cladding)與結構牆身中間留有空間(cavity),如不幸遇上火種,火勢可透過打通的空間以及不防火的夾芯保暖層,迅速燃燒整棟物業。
 
該場大火後衍生出不少後續問題影響二手樓市場,英國政府在2019年推出EWS1表格,18米或以上樓高的建築物,都必須經過防火檢測,包括外牆審查,才可以被銀行承造按揭,變相2019年前落成的物業,若為了降低建築成本,沒有取得EWS1表格,大多淪為難以轉手的「蟹貨」。

根據外媒報道,目前倫敦還有約2000棟未取得EWS1表格的建築物,倫敦以外亦有為數不少的二手物業沒有取得EWS1表格。因此,物業最好是2019年後落成並持有EWS1表格認證。若無法提供,可適當承造按揭,以了解物業或潛在問題,例如地租及管理費亦會影響估值。

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