踏入後疫情時代，工作及生活模式出現轉變，趨向在家工作或混合工作模式，目前本港商廈空置率高企之際，洪水橋/厦村新發展區第二期發展用地首階段原址換地申請已於上月底截止，涉及約1,180萬方呎商業樓面，有本港主要發展商直言換地規模大，純商業發展的規劃並不合時宜，更欠缺發展誘因，建議政府將40%樓面改劃為住宅地，估計可提供8,000至10,000伙供應，以打造中央活力區，以迎合目前社會發展趨勢。對於有發展商質疑純商業發展規劃不合時宜。發展局回覆《星島頭條》查詢時指，目前新界北部沒有具規模現代商業中心，強調發展北部都會區應該放眼未來，不應只著眼當前經濟或投資情況。
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近年政府加快發展北都，其中洪水橋/厦村新發展區第二期發展用地、首階段原址換地申請已於上月底截止。有不願透露身份的本港主要發展商透露，在後疫情時代，全球各大城市寫字樓空置率居高不下，本港首季寫字樓空置率達17%，坦言洪水橋/厦村新發展區第二期發展，在單一商業規劃下未能與時並進，認為純商業發展規劃並不合時宜，商業用地供應過多而缺少住宅用地，使洪水橋市中心在夜晚和周末缺乏活力，認為政府需要避免寫字樓供過於求情況。
先行先試打造中央活力區
該發展商建議當局可採用先行先試模式，在洪水橋市中心物色個別地塊，試行中央活力區（CSD）規劃發展概念，採用「混合發展」模式，在原本高達968.76萬方呎純商業樓面規劃中，將其中40%樓面改為住宅或混合用途，估計可提供8,000至10,000伙住宅供應，並加入文化、創意及社區等元素，令土地用途可以有更大彈性，協助打造充滿活力城市中心，並與附近文娛樞紐和知識創新區產生最大協同效應。
本港亦有不少例子參考，如市建局觀塘市中心第四、五期發展區重建項目在純商業發展下於去年2月流標後，該局亦修改項目發展，採用「垂直城市」概念，由純商業改為混合用途發展，在發展中預留足夠的彈性，加入不超過118.51萬方呎住宅樓面，佔總樓面約4成，並允許住宅與非住宅發展在水平上和垂直上互相兼容。
換地規模太大 業界或棄發展
該名發展商直言換地規模太大，令人質疑市場能否承接如此龐大純商業樓面，加上補地價金額動輒涉及數百億元，還未計發展成本，在現時市況不景下，發展商會對大型項目更審慎，若規劃不作改變，要於明年3月底前完成換地安排極具挑戰，在現時階段初步不排除傾向放棄發展。若由政府收回，則將加重庫房財政壓力。
補地價接納期僅一年 「提速不可能不顧實際」
上述地區換地申請已於上月底截至申請，接納補地價期限為明年3月31日，發展商認為申請及磋商時間太短，僅一年便要完成補地價，是不現實安排，即使要「提速」亦不可能不顧及實際需要。建議政府考慮分階段提交第二期發展範圍用地，換地申請及分階段補地價，或者先集中發展已有基建支持土地，並延長完成換地基本條款期限。
發展商強調，該區基建未能配合土地發展時間表，項目發展期一般需時5至6年，若在明年落實補地價，項目可在2030年2031年落成，但按政府預計，當區主要基建設施需待2034年才完成，換言之，基建與土地發展時間未能同步。
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