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踏入後疫情時代,工作及生活模式出現轉變,趨向在家工作或混合工作模式,目前本港商廈空置率高企之際,洪水橋/厦村新發展區第二期發展用地首階段原址換地申請已於上月底截止,涉及約1,180萬方呎商業樓面,有本港主要發展商直言換地規模大,純商業發展的規劃並不合時宜,更欠缺發展誘因,建議政府將40%樓面改劃為住宅地,估計可提供8,000至10,000伙供應,以打造中央活力區,以迎合目前社會發展趨勢。對於有發展商質疑純商業發展規劃不合時宜。發展局回覆《星島頭條》查詢時指,目前新界北部沒有具規模現代商業中心,強調發展北部都會區應該放眼未來,不應只著眼當前經濟或投資情況。

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近年政府加快發展北都,其中洪水橋/厦村新發展區第二期發展用地、首階段原址換地申請已於上月底截止。有不願透露身份的本港主要發展商透露,在後疫情時代,全球各大城市寫字樓空置率居高不下,本港首季寫字樓空置率達17%,坦言洪水橋/厦村新發展區第二期發展,在單一商業規劃下未能與時並進,認為純商業發展規劃並不合時宜,商業用地供應過多而缺少住宅用地,使洪水橋市中心在夜晚和周末缺乏活力,認為政府需要避免寫字樓供過於求情況。

主要發展商建議洪水橋/厦村新發展區第二期發展,純商業發展的規劃並不合時宜,建議加入40%住宅樓面
主要發展商建議洪水橋/厦村新發展區第二期發展,純商業發展的規劃並不合時宜,建議加入40%住宅樓面
洪水橋新發展區第二期發展,將成為商業重鎮
洪水橋新發展區第二期發展,將成為商業重鎮
商業用地供應過多而缺少住宅用地,或使洪水橋市中心在夜晚和周末缺乏活力
商業用地供應過多而缺少住宅用地,或使洪水橋市中心在夜晚和周末缺乏活力
新發展區市中心提供逾千萬方呎商業樓面
新發展區市中心提供逾千萬方呎商業樓面
洪水橋新發展區建議發展大綱圖
洪水橋新發展區建議發展大綱圖

先行先試打造中央活力區

該發展商建議當局可採用先行先試模式,在洪水橋市中心物色個別地塊,試行中央活力區(CSD)規劃發展概念,採用「混合發展」模式,在原本高達968.76萬方呎純商業樓面規劃中,將其中40%樓面改為住宅或混合用途,估計可提供8,000至10,000伙住宅供應,並加入文化、創意及社區等元素,令土地用途可以有更大彈性,協助打造充滿活力城市中心,並與附近文娛樞紐和知識創新區產生最大協同效應。

本港亦有不少例子參考,如市建局觀塘市中心第四、五期發展區重建項目在純商業發展下於去年2月流標後,該局亦修改項目發展,採用「垂直城市」概念,由純商業改為混合用途發展,在發展中預留足夠的彈性,加入不超過118.51萬方呎住宅樓面,佔總樓面約4成,並允許住宅與非住宅發展在水平上和垂直上互相兼容。

換地規模太大 業界或棄發展

該名發展商直言換地規模太大,令人質疑市場能否承接如此龐大純商業樓面,加上補地價金額動輒涉及數百億元,還未計發展成本,在現時市況不景下,發展商會對大型項目更審慎,若規劃不作改變,要於明年3月底前完成換地安排極具挑戰,在現時階段初步不排除傾向放棄發展。若由政府收回,則將加重庫房財政壓力。

補地價接納期僅一年 「提速不可能不顧實際」

上述地區換地申請已於上月底截至申請,接納補地價期限為明年3月31日,發展商認為申請及磋商時間太短,僅一年便要完成補地價,是不現實安排,即使要「提速」亦不可能不顧及實際需要。建議政府考慮分階段提交第二期發展範圍用地,換地申請及分階段補地價,或者先集中發展已有基建支持土地,並延長完成換地基本條款期限。

發展商強調,該區基建未能配合土地發展時間表,項目發展期一般需時5至6年,若在明年落實補地價,項目可在2030年2031年落成,但按政府預計,當區主要基建設施需待2034年才完成,換言之,基建與土地發展時間未能同步。

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