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上月差估署樓價指數結束連續10連跌,惟仍按年跌13%。隨着樓價下跌,銀行估值亦下跌,令不少選用建築期付款的業主擔心收樓時,無法借足按揭要抬錢上會。其中日出康城新盤凱柏峰越賣越平,有聲稱是樓盤買家的網民於討論區貼出「聯署聲明」,希望發展商提供利息補貼等一系列措施,以助他們順利上會。不過,有網民認為此屬輸打贏要,批評「輸發展商賠,贏會分返比發展商?」。

凱柏峰III於2期推出後一年,即2023年8月開價
凱柏峰III於2期推出後一年,即2023年8月開價
首批130伙,折實平均呎價約16,938元
首批130伙,折實平均呎價約16,938元
以折實平均呎價計算,較1期低約5%,2期則低約7.8%。
以折實平均呎價計算,較1期低約5%,2期則低約7.8%。
開賣當日相當熱鬧
開賣當日相當熱鬧
大批買家等待
大批買家等待
凱柏峰發展規模龐大
凱柏峰發展規模龐大
分3期發展,合共提供1,880伙
分3期發展,合共提供1,880伙
有聲稱是早年以建築期付款方式買入項目的買家於討論區貼出「聯署聲明」
有聲稱是早年以建築期付款方式買入項目的買家於討論區貼出「聯署聲明」
希望提供利息補貼現金回贈予凱柏峰I、II期買家
希望提供利息補貼現金回贈予凱柏峰I、II期買家

疑似凱柏峰業主貼「聯署聲明」

有聲稱是早年以建築期付款方式買入凱柏峰的買家,於討論區貼出「聯署聲明」表示,眼見同系及同區新盤越賣越平,擔心銀行估價不足而導致抬錢上會,故希望採取集體行動向發展商求助,其中包括要求提供成交金額之4.5%作為置業利息補貼現金回贈予凱柏峰I、II期買家;與本地主流銀行協商,支持選擇建築期付款的買家能以合約價上會;以及考慮提供過渡性貸款或發展商按揭計劃,協助選擇建築期付款的買家順利上會等。

不過,大部份網民認為此屬輸打贏要行為,「憑實力賣嘅樓點解要幫上會」、「輸就發展商賠,贏會分返比發展商?」、「買樓賣樓都商業決定有咩社會責任?」、「個價唔啱咪撻訂囉」。

凱柏峰I示範單位

凱柏峰I於2022年6月首度推出市場
凱柏峰I於2022年6月首度推出市場
首批128伙,折實平均呎價約17,888元
首批128伙,折實平均呎價約17,888元
入場單位折實售價約619.5萬元
入場單位折實售價約619.5萬元
當時信和置業營業部集團聯席董事田兆源形容
當時信和置業營業部集團聯席董事田兆源形容
首批定價屬「超級開心價」
首批定價屬「超級開心價」
希望助年輕買家上車
希望助年輕買家上車
凱柏峰II緊接於一個月後推出市場,首批涉138伙
凱柏峰II緊接於一個月後推出市場,首批涉138伙
首張價單折實平均呎價約18,378元
首張價單折實平均呎價約18,378元
較凱柏峰I折實平均呎價17,888元高約2.7%
較凱柏峰I折實平均呎價17,888元高約2.7%
不過其後開始迎來加息周期等不利因素
不過其後開始迎來加息周期等不利因素
香港樓價即將陷入20年最長跌浪
香港樓價即將陷入20年最長跌浪

凱柏峰III售價平過1期及2期

由信和、嘉華、招商局置地及港鐵合作發展的將軍澳日出康城凱柏峰,發展規模龐大,分3期發展,合共提供1,880伙。其中凱柏峰I於2022年6月首度推出市場,首批128伙,折實平均呎價約17,888元,入場單位折實售價約619.5萬元。當時信置營業部集團聯席董事田兆源形容,首批定價屬「超級開心價」,希望助年輕買家上車。

凱柏峰II緊接於一個月後推出市場,首批涉138伙,首張價單折實平均呎價約18,378元,較凱柏峰Ⅰ折實平均呎價17,888元高約2.7%。不過,其後開始迎來加息周期等不利因素,香港樓價陷入20年最長跌浪,發展商亦採低價策略,越賣越平。

凱柏峰III於2期推出後一年,即2023年8月推出,首批130伙,折實平均呎價約16,938元,入場售價496.74萬元。以折實平均呎價計算,較1期低約5%,2期則低約7.8%。

飛揚2期大劈價 1期買家即坐艇

長實2022年6月推出市場的屯門新盤飛揚1期
長實2022年6月推出市場的屯門新盤飛揚1期
折實平均呎價約15,050元
折實平均呎價約15,050元
不過,去年3月推出市場的飛揚第2期
不過,去年3月推出市場的飛揚第2期
首批折實平均呎價僅12,509元
首批折實平均呎價僅12,509元
相隔不呎一年,大劈近17%
相隔不呎一年,大劈近17%

飛揚2期大劈價 1期買家即坐艇

除了凱柏峰外,長實2022年6月推出市場的屯門新盤飛揚1期,折實平均呎價約15,050元,但去年3月推出的飛揚第2期,首批折實平均呎價僅12,509元,即相隔不足一年,大劈近17%,當時發展商形容為「深水炸彈」。長實主席李澤鉅出席業績會時曾指,希望有關定價對市場有刺激作用,幫助市民上車,但認為市走勢短期仍受高息及樓市政策主導,籲市民量力而為。

雖然這個「深水炸彈」對於新買家而言是好事,但就將早前買入飛揚1期的買家炸得體無完膚,因為部份選擇建築期付款的買家還未收樓,物業價值已大跌。

「即供」或「建期付款」有何分別?

一般而言,新盤付款辦法主要分為「即供」或「建築期付款」,兩者分別在於支付尾數的時間。

「即供付款」需要買家在短時間內上會,在簽訂臨時買賣合約時先支付約5%訂金,往後一段時間再多支付一定金額,並規定在簽定臨時買賣合約後60天左右成交,亦即代表買家簽約後,要立即尋找銀行申請按揭。由於很多時單位仍是樓花,故買家在物業落成前已經需要供樓,但發展商普遍提供較高折扣予即供買家。

至於「建築期付款」,即買家只需支付小量首期後,至收樓前才找銀行申請按揭支付尾數,所以預算有限的上車客普遍多會選擇這種付款方式。

然而,隨着樓價下跌,建築期付款缺點及風險浮現,因為待真正成交時,銀行會按當時市況再為物業作一次估值。如果估值低於當日「合約價」,銀行只能用當時估值計算按揭,變相買家就需要自己抬錢上會,買家要留意當中風險。

專家:中小行或成「救生艇」

莊錦輝表示,不同銀行會夥拍不同的估價公司,因而同一個單位會有不同的估價
莊錦輝表示,不同銀行會夥拍不同的估價公司,因而同一個單位會有不同的估價

星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示,不同銀行會夥拍不同的估價公司,因而同一個單位會有不同的估價,新盤收樓階段時,現時估價不足的情況比較多出現於大型銀行,反而中小型銀行則成為「救生艇」,較容易估足價批出按揭,不過中小型銀行利率亦相對會較高。

不過,如果需要申請高成數按揭的話,準業主要留意按保公司估價較銀行嚴謹,會自行再作估價,準業主應避免只申請一間銀行或只用一間按揭保險公司,一定要做到貨比三家,以爭取較高估價。

他建議有意入市的買家,如果購買新樓,應選擇即供付款辦法,因現時越來越多選擇建期的買家,於收樓時出現銀行估價不足的情況,買家或需要「抬錢」上會。

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