有讀者轉寄了一篇成交報道給筆者,內容是說2003年有買家趁沙士樓市低潮時,以不足120萬買入元朗YOHO Town兩房私樓單位,持有單位21年後賣出,總共勁升了3.7倍!該讀者還回應他也在之前將升了3.3倍的單位賣出,去換一個更理想的園林居停,他表示對樓市仍然充滿信心!無錯,很多人浪費了不少時間去將樓價和幾年前比較,這並不全面也不中肯,只是想用最差的時間點去形容房地產的投資失敗,但對買了樓的人是不公平的。

如果你覺得樓價升完就可以跌,那麼是否也應該相信樓價跌完就可以升?我們試看看樓價跌幅最大的時段,1997年至2003年樓價總共跌了近7成!樓價跌了那麼多,最後要13年時間才可「返家鄉」,這告訴了我們跌得越多,就需要越長的時間才回到原本水平!但同樣也等於谷底回升越多回報越豐厚!有關例子在過去數十年俯拾即是,有機會我們再作分享!

筆者並不主張投資者在部署上預算必定可以「返家鄉」,雖然在大多數住宅板塊來說極大機會有這個優越特性,只是複雜的局面改變可能會延遲回報的時間表!

買樓屬長遠投資

樓價升到最高時,自然也是市場信心最高的時候,甚至是最多人看好樓市,原來這時風險亦是最大。相反,樓價最低時亦是市場信心最弱的時候,但是回報往往都是最高的!單純地看大局趨向,原來都會錯失了很多機會!

大多數人看見的是錯,但是眾人皆醉我獨醒,又不是每個人都可以做到!何必介意樓價升還是跌,不如學習怎樣在升市和跌市的時候正確地和市場相處,筆者提倡「與市場共舞」!因為每個市道都有一個有利的位置,而每個時空都有其優勢!樓價跌到最低的時候,你做買家角色就容易成為贏家!樓價摸頂的時候,當你趁機賣出,很大機會亦是贏家!

成功的投資是講究投資組合,那當然包括長遠的投資項目。如果遇上跌市的時候,對於長遠投資項目來說根本是沒有關係,投資者關心的其實是長遠的回報有否受到影響,同時把握跌市的時機適當將合適的物業轉為長線,可能也是對整體投資組合的一個強化,因時制宜先做長線部署,將來才再做短線,其實沒有浪費到時間或者機會成本,總結來說這只是一個管理。

每次跌市都有其不同之處,唯一有兩樣幾乎是每次跌市都是相同的,就是每次跌市都有人說香港已死或者市場已死!及每次跌市都會有人說樓價不會回升!會跌入深坑!其實我們應該要學習樂觀地與市場相處!

一笑已經風雲過!

汪敦敬 
祥益地產總裁

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