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本港加息周期由2022年開始,今年基於美國延後減息而令本港息率大致橫行,雖然是次本港加息周期步伐相當溫和,加幅大為落後於美息,加幅亦明顯少於過往加息周期,但由於市場按息已有十多年處於超低水平,令現時4厘多之按息已被稱為「高水平」。減息步伐未開展,息率未降的情況下,按揭供款人士可善用按揭存款掛鈎戶口(mortgage-link account)自製減息效果。

存息與按息一致

現時不少銀行按揭計劃仍有提供按揭存款掛鈎優惠,一般做法是向按揭客戶提供一個高存息往來戶口,存息與按息一致;換句話說,現時實際按息主要為4.125%,存息亦是4.125%,用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口,便可賺取高存息收入以抵銷按揭利息支出,等同降低淨按息,若運用這類戶口得宜可有很好的對沖加息的效果。

上述這類戶口的存款上限一般高達尚餘按揭額的一半即50%,即是說,例如若有投資或生意往來的大額資金停泊在高存息戶口,該月以存息收入抵銷按息支出後的淨按息可降低多達50%,可見善用按揭存款掛鈎戶口可達致很大的慳息作用。當然,一般供樓人士未必有需要停泊大額資金,以目前平均按揭額約500萬為例,按息4.125%(為便計算以息率不變作參考)、30年還款期,假設供樓業主於提取按揭當日將備用資金30萬存入高存息戶口,並於每月持續存入5000元儲蓄,全期以存息收入抵銷按息後,淨利息支出可減少達31%,省去金額約達104萬,實際按息等同由4.125%降至約2.74%。以上例子以相同存款金額可賺取現時一般活期儲蓄利息作比較,當然,息率有上落波動性,有關例子僅供參考。而對於上述高存息存款上限,亦須留意按揭餘額會隨着按月償還本金而逐步減少,故此不要誤以為按揭餘額一直維持在原本按揭金額不變。

現時實際按息4.125厘

按揭掛鈎之高存息戶口往往比銀行定期戶口更具彈性,定存優惠一般設有最低存款額、新資金要求、定存期及各項條件限制例如需完成指定投資項目,資金亦因而在定存期內鎖死,而按揭存款掛鈎計劃的好處是在提存方面具有高度彈性,用家可以隨時按需要提取高存息戶口內之存款,亦可隨時將資金再存進戶口內,由於利息按每日戶口結餘計算,所以不會基於到期日問題而影響利息收入。

善用這類按揭存款相連計劃有很不俗的慳息效果,但留意現時市場並非所有銀行均會提供此類計劃,又或者獲享此類計劃附帶不同條件,例如不同銀行或設有最低按揭額要求,主要介乎100萬至300萬不等,方可申請此類計劃。亦有銀行在現階段收縮轉按業務的同時,暫停向轉按及加按申請人提供此類按揭存款相連計劃。

而更重要的一點,此類計劃的按揭用家切勿一時不慎逾期供款,因為不少銀行會為此類計劃附加條款,若然借款人未能準時供樓,銀行有權又或直接取消提供高存息戶口,借款人便因此不能再享有掛鈎戶口帶來的高存息回報。

王美鳳 中原按揭經紀董事總經理

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