本港加息周期由2022年開始，今年基於美國延後減息而令本港息率大致橫行，雖然是次本港加息周期步伐相當溫和，加幅大為落後於美息，加幅亦明顯少於過往加息周期，但由於市場按息已有十多年處於超低水平，令現時4厘多之按息已被稱為「高水平」。減息步伐未開展，息率未降的情況下，按揭供款人士可善用按揭存款掛鈎戶口（mortgage-link account)自製減息效果。
存息與按息一致
現時不少銀行按揭計劃仍有提供按揭存款掛鈎優惠，一般做法是向按揭客戶提供一個高存息往來戶口，存息與按息一致；換句話說，現時實際按息主要為4.125%，存息亦是4.125%，用家將日常儲蓄及備用資金存放於高存息戶口，便可賺取高存息收入以抵銷按揭利息支出，等同降低淨按息，若運用這類戶口得宜可有很好的對沖加息的效果。
上述這類戶口的存款上限一般高達尚餘按揭額的一半即50%，即是說，例如若有投資或生意往來的大額資金停泊在高存息戶口，該月以存息收入抵銷按息支出後的淨按息可降低多達50%，可見善用按揭存款掛鈎戶口可達致很大的慳息作用。當然，一般供樓人士未必有需要停泊大額資金，以目前平均按揭額約500萬為例，按息4.125%（為便計算以息率不變作參考）、30年還款期，假設供樓業主於提取按揭當日將備用資金30萬存入高存息戶口，並於每月持續存入5000元儲蓄，全期以存息收入抵銷按息後，淨利息支出可減少達31%，省去金額約達104萬，實際按息等同由4.125%降至約2.74%。以上例子以相同存款金額可賺取現時一般活期儲蓄利息作比較，當然，息率有上落波動性，有關例子僅供參考。而對於上述高存息存款上限，亦須留意按揭餘額會隨着按月償還本金而逐步減少，故此不要誤以為按揭餘額一直維持在原本按揭金額不變。
現時實際按息4.125厘
按揭掛鈎之高存息戶口往往比銀行定期戶口更具彈性，定存優惠一般設有最低存款額、新資金要求、定存期及各項條件限制例如需完成指定投資項目，資金亦因而在定存期內鎖死，而按揭存款掛鈎計劃的好處是在提存方面具有高度彈性，用家可以隨時按需要提取高存息戶口內之存款，亦可隨時將資金再存進戶口內，由於利息按每日戶口結餘計算，所以不會基於到期日問題而影響利息收入。
善用這類按揭存款相連計劃有很不俗的慳息效果，但留意現時市場並非所有銀行均會提供此類計劃，又或者獲享此類計劃附帶不同條件，例如不同銀行或設有最低按揭額要求，主要介乎100萬至300萬不等，方可申請此類計劃。亦有銀行在現階段收縮轉按業務的同時，暫停向轉按及加按申請人提供此類按揭存款相連計劃。
而更重要的一點，此類計劃的按揭用家切勿一時不慎逾期供款，因為不少銀行會為此類計劃附加條款，若然借款人未能準時供樓，銀行有權又或直接取消提供高存息戶口，借款人便因此不能再享有掛鈎戶口帶來的高存息回報。
王美鳳 中原按揭經紀董事總經理
