樓宇管理工作備受關注,政府致力協助「三無大廈」籌組業主立案法團,惟有地區人士指,舊樓林立的油尖旺區、九龍城及荃灣,陸續湧現一批陷於停擺狀態、極度隱蔽的「不活躍法團」,小業主及居民抱怨「主席不理事、法團名存實亡」,甚至戲言「寧願註銷法團變回三無大廈」,當中最極端是出任主席等要職的老業主相繼死亡,管理癱瘓之下出現「死法團」。地區人士憂慮,「不活躍法團」及「死法團」的存在,延誤處理維修令,潛藏風險,盼當局設資訊平台,開放給公眾提供資料,並引入「聯廈聯管」的模式,加強管理。
![大南街有逾百幢單幢式舊樓,不乏三無大廈及屬「不活躍法團」的樓宇。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/98e9fdf80af9b114fa390e4143425904/2024-07/5_0_12.jpg)
據地區民政事務處資料,本港現時約有4.1萬幢私人樓宇,當中2萬幢已成立業主立案法團(法團),近1.8萬幢大廈已成立業主委員會或以其他方式管理大廈。至去年12月,沒有法團、居民組織,及沒聘用物管公司的「三無大廈」有約3100幢,較2011年的6700幢減少;過去2年,有108幢「三無大廈」成立法團。有研究發現,「三無大廈」集中九龍西區、油尖旺、深水埗及九龍城,已佔全港40%,其衍生的衞生、治安、消防安全及大廈維修問題,成為社會議題。
不過,物管業人士Ben指,三無大廈之外,不少樓齡逾50年、一梯兩伙式的唐樓或舊樓,雖早年成立法團,惟當法團委員年老或去世,加上找不到接任人,令法團變成如冬眠般的「不活躍法團」。油尖旺區議員黃舒明指,「不活躍法團」指法團中只有個別成員較活躍,其他委員則可能失聯,導致法團少開會,疏於日常管理。他更曾收到居民求助,指大廈名義上雖有法團,唯形同虛設,令業主及住客不勝其煩。
旺角大南街一帶有逾百幢單幢式舊樓,當中不乏三無大廈及屬不活躍法團的舊樓,居於其中一幢「不活躍法團」舊樓的朱女士稱,前年接獲屋宇署修葺令,法團主席即時聯同司庫及秘書頻頻「開會」,商討維修事宜。可是去年工程完成後,法團主席賣出單位及失去聯絡,秘書及司庫亦不理日常事務令樓宇管理停擺,她氣憤指「寧願取消法團,變回三無大廈」。
![有舊樓的法團因主席離任後疏於管理,住客於走廊亂丟垃圾,衍生衞生問題。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/46218a8fd6c41590ca08ac68ad3256b6/2024-07/2_12_46.jpg)
![有屬「不活躍法團」的舊樓沒有聘清潔工,住客索性將垃圾丟到街上。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/0dae69c88377d3fc5c1ea7830f1dc52c/2024-07/3_5_51.jpg)
另一名油尖旺區議員李思敏指,近年平均接獲10多宗,關於不活躍法團的求助個案,主要涉及老居民與新收購單位業主的紛爭。她稱,近年多了新買家收購大南街及基隆街一帶的舊樓單位,估計新買家看好日後重建可獲賠償,而他們買入單位後隨即改建成劏房出租,並積極加入法團事務,甚至出任法團主席。她補充,該類舊樓的「原居民」多是住了數十年的老業主,本對新業主加入法團本寄予厚望,惟其後出現嚴重衝突。
李提到,有個案的新法團主席增加垃圾費,由每戶每月60元增至300元,老業主認為新主席的劏房令垃圾量激增,理應按量收費,而非戶戶劃一付300元,質疑收費不公平。雙方最後鬧翻,新主席辭任,令法團陷「冬眠」,影響所及,清潔工被解僱,數月前起已無人倒垃圾,有居民將垃圾丟棄走廊梯間,也有人帶到街上棄置。她稱,不活躍法團的糾紛,外界看來往往是雞毛蒜皮的小事,但居民天天面對,不願退讓,令事件僵持不下。
死法團多現於「一廈兩契」舊樓
九龍城及深水埗同樣有大量「不活躍法團」,九龍城區議員潘國華指,不活躍法團十分隱蔽,難被發現,令地區人士無從掌握,無法施援。他稱,法團成立時須按法例向土地註冊處登記,但往後法團有否定期至少3個月開會一次,或於改選時通知民政事務總署,市民及區議員都不得而知。前深水埗區議員麥偉明亦指,希望民政事務總署主動出擊,跟進不同法團是否仍有運作,更新相關資料。
除了「不活躍法團」,更嚴峻是完全無法營運的「死法團」。工聯會荃灣社區幹事夏泳迦指,區內大陂坊及楊屋道不乏屬「不活躍法團」的舊樓,當中更有「死法團」個案。她指,「死法團」多數出現於「一廈兩契」的舊樓,即兩個相連門牌號碼共用一條樓梯,「需要每邊樓梯各成立1個法團,才可共同管理」。
夏稱,「一廈兩契」舊樓樓層不高,業主有限,即使法團管理委員會只有主席、秘書及司庫3個職位,但兩邊樓梯各設獨立法團,便要有6名業主出任相關職位,對業主不多的舊樓是極大要求。她曾接觸一個「死法團」個案,其中一邊樓梯的3名主席、秘書及司庫均年邁離世,令法團未能運作。她稱,現時法例下,若有新業主願意重組法團,可向法院申請重新召開業主大會,以選出新法團成員,惟新業主需自付3萬元費用,不少業主因不願付額外費用而卻步,令「死法團」難以復活。
![李思敏建議政府成立「不活躍法團」資訊平台,開放公眾提供資料。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/4e8c9d0108adfc18700891eff4c7734a/2024-07/4_0_17.jpg)
倡簡化重啟程序 助法團復活
要改善不活躍法團的問題,李思敏建議政府成立整合各區不活躍法團的資訊平台,向公眾收集資料,讓民政事務總署及區議員可以介入施援。她亦指,法團工作現時由業主兼任,他們並無物管專業知識,建議當局將現時應用於改善「三無大廈」管理的「聯廈聯管」概念,用於「不活躍法團」上,透過利用閉路電視及遠程管理系統等智能設施協助管理。
夏泳迦亦建議,當局簡化重啟法團程序,若民政事務總署能介入,證明相關法團成員已離世後,由署方批示重開業主會,經補選引入新業主重啟法團運作,免卻業主額外付費,可望助「死法團」復活。
本月初立法會通過修訂《建築物管理條例》,新增樓宇大型工程決議時業主出席人數門檻,亦將法團不妥善保存管理文件刑事化,明年7月實施;立法會亦已首讀及二讀《消防安全(建築物)條例》修訂草案,賦權政府部門為未遵從消防指示的樓宇代辦工程,黃舒明指,兩條例都與法團工作息息相關,盼當局協助解決「不活躍法團」問題。
民政署:業主有責任妥善管理
就舊區出現「不活躍法團」,民政事務總署回覆指,私人大廈是業主的財產,業主有責任妥善管理。政府鼓勵和協助業主成立居民組織,包括透過《建築物管理條例》提供法律框架,讓業主成立業主立案法團,並提供支援,協助業主履行管理大廈的責任。
另外,民政總署自2018年推行「法團諮詢服務計劃」,委聘物業管理公司為法團提供免費的大廈管理諮詢服務,並協助法團管委會日常運作,以處理大廈管理事宜;署方每年會發信予全港的法團,鼓勵有需要的法團透過該計劃尋求協助。
![有油尖旺居民指難找地方召開法團會議,梁顯利油麻地社區中心經常爆滿。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/231191ecccbebe7f11d81f244e441819/2024-07/7_4_50.jpg)
唐樓無位開會 議員曾跨區找場地
油尖旺區單幢式唐樓林立,有法團成員指單幢樓沒有大堂,常為開會找地方煩惱,有區議員借出辦事處供法團使用,仍供不應求,曾跨區替居民尋找開會場地。
油麻地單幢唐樓的業主立案法團成員林先生指,欠缺地方開會是老問題,影響了法團成員召開會議的意欲。他提到,去年當局推出第三輪「樓宇更新大行動2.0」,加上旺角道接連發生外牆石屎塌落事故,區內法團爭相召開會議,處理申請及維修事宜,更凸顯有關情況。他曾嘗試預約梁顯利油麻地社區中心的免費場地,但發現早已爆滿,只能多次在快餐店開會,情況並不理想。他希望,當局於日後的重建項目中,預留場地供法團使用。
油尖旺區議員李思敏承認,現時供法團開會的設施供不應求,梁顯利油麻地社區中心的免費場地因可舉辦表演及其他活動,一直「搶手」,雖然現時法團可向大角咀的陳慶社會服務中心和「市建一站通」租借或借用場地,但場地十分緊張。她及其他區議員也經常將辦事處借出,甚至曾跨區借用其他區議員的議辦,供法團召開緊急會議。
![華豐大廈三級火警,敲響舊樓消防安全警鐘。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/418a6512c03fa9b7e455a095fa8ad0b6/2024-07/6_8_20.jpg)
政府修例代辦工程 料改善消防安全
今年4月佐敦華豐大廈發生奪命火警,揭發該大廈多年來未有遵辦消防安全指示,本月立法會首讀及二讀《消防安全(建築物)條例》修訂草案,賦權政府部門為未遵從消防指示的樓宇代辦工程。地區人士預期修訂草案有助「不活躍法團」和「死法團」的舊樓,改善消防安全。
居於「不活躍法團」舊樓的業主劉先生稱,修訂草案內容包括建議賦權消防處及屋宇署,代缺乏籌組能力的樓宇業主進行消防安全改善工程,絕對有助解決消防安全問題。對修訂條例建議設計分制,按樓宇樓齡、設計、是否「三無大廈」作評分,以釐定代辦工程次序,劉先生希望當局亦將「不活躍法團」及「死法團」等因素,一併列為評分標準。
他稱,以其所住舊樓為例,樓宇的法團已停擺多時,他及其他業主曾多次嘗試召開法團會議都不成功,導致無法執行消防安全指示,對收到罰款通知感到無奈及不公道,「開不了法團會議,想施工都無能為力。」他相信,當局今次修例,有助改善樓宇的消防問題,業主亦願意支付相關費用。
記者:關英傑