儘管甲廈供應大增，空置率創新高，惟今年以來市場連錄大手租賃，高力香港商業物業服務行政董事林子明預期，整體租賃氣氛逐漸改善，保險銀行金融業需求增，由於大業主首要提高整體出租率，「求量多於求價」，料全年租金仍跌7%。

新項目拉高空置率

林子明表示目前甲廈空置率高達16.6%，空置樓面約1380萬呎，主要由於供應多，當部分新落成項目租出小部分樓面，「扯高」整體空置率。

他續說，雖然空置數字高企，惟整體租賃氣氛逐漸改善，今年首季租務市場淡靜，直至第二季才加快，他看好第三季表現，「首季租務集中2000方呎至3000方呎細單位，第二季以3000至5000方呎單位主流。」

近年有部分企業搬離香港，將總部遷往其他地區落腳，他認為，佔整體市場比例並不高，疫市期間遷出的企業，皆亦因本港防疫措施較為嚴謹，事實上，相對新加坡當地，不少外籍人士更喜歡在港工作，相信回流個案會陸續出現。

看好中環區反彈潛力

現時，商廈市場以新租賃成為焦點，不少為升級搬遷，保險銀行金融業需求增加，只是整體供應仍然多，租客不乏選擇，業主為求提高整體出租率，以低租金力吸新客及續租客，今年以來租金暫錄3.5%跌幅，預期全年租金跌7%。

他指出，在經濟環境欠佳下，租客着重免租期，彈性租約條款，尤其在甲廈二手市場，租客傾向選擇有裝修單位以節省成本。

展望明年及2026年，林子明說，商廈新供應分別350萬方呎及150萬方呎，存在空置壓力，市場汰弱留強，舊商廈租金需有折讓，業主需要為大廈更新，增加競爭力。

雖然商廈空置樓面創新高，惟吸納量顯示動力所在，數據反應市況巨大變化，2020年及2021年疫市時，整體商廈分別錄負180萬及負70萬呎，與近年來呈現正吸納量，屬天淵之別。林子明看好中環區，認為未來反彈潛力最大。事實上，中環區商廈廣泛，呎租介乎30元至逾100元不等，給企業全面的選擇，而且核心區有助提升企業形象！

業主更樂於將大樓面拆細出租

林子明表示，明年商廈新供應為350萬呎，以商廈市場總存量8200萬方呎計算，比例為4%。他指出由於市場仍然薄弱，新供應帶來壓力，料明年全年租金跌4%。過往旺市時，市場以大面積需求主導，業主將細單位合併成大單位，現時情況相反，業主樂於將大樓面拆細出租。

他續說，高力今年4至5月的《香港寫字樓租戶調查2024》，訪問了385名租客，27%公司希望於今年縮細辦公室面積，較去年21%為高，顯示商戶對未來一年營商環境信心下滑，有意減低成本。

就行業方面，調查報告顯示，航運物流業（47%）最有可能減少辦公室規模，其次零售及科技，大部分受訪者在選擇辦公室規模時首要考慮成本。保險行業（50％）較傾向擴大辦公室規模，其次法律服務（33%）和銀行及金融行業（27％）。他解釋，保險業疫情期間大幅減少樓面，近年不斷擴展規模，其中尖沙咀最受歡迎。目前中環、九龍東和九龍西租戶對地區最忠誠，高達85%受訪者表示選擇留在此區域。

記者吳琳璇 攝影何健勇