樓市撤辣後潛在客源擴闊,當中包括置業投資人士、買多層樓收租人士、內地或海外置業人士等,以公司名義買樓人士亦有所增加,原因是公司買樓的印花稅已由高達樓價之15%(以往曾高達30%),降至現時因應樓價介乎100元至4.25%,與所有置業人士一致繳交較低之置業印花稅率。
以上談到的公司買樓是指公司作為買方購買物業,而並非透過公司股權轉讓的方式買入物業,後者股權轉讓實質是透過購買公司獲得公司持有之物業及資產。對於一些買家來說,以公司持有物業或可帶來好處,例如是未來轉售物業有較大的彈性,可選擇售予一般買家又或以轉讓公司股權方式出售物業,由於買方以此方式購入公司連物業資產,涉及之印花稅率甚低,僅約0.2%,公司名義業主在轉售單位時便可有較大潛在客源,議價優勢或較大。
此外,對一些人而言,公司名義買入物業還有可能涉及慳稅作用,例如物業涉及之費用可作為公司開支而扣稅,公司出租物業在稅務處理上可透過繳交利得稅以取代物業稅,計算上或更慳稅,另外是公司名業主身份的私隱度可相對較高。
股權形式交易稅率僅1.2%
有限公司屬獨立法人,可簽訂買賣合約,公司買樓同樣可申請做按揭。較多公司買家選擇以空殼公司購置物業,由於並非經營業務公司,銀行需以公司股東之個人入息水平衡量還款能力,有關股東需符合現行供款佔入息比率之規定。公司股東或有不同持股比例,較多銀行接納持股比例不少於50%的公司股東作為按揭借款人及/或擔保人,例如有關公司兩位股東持股比例是50%及50%,其中一位股東已有足夠入息水平,便可由該位股東作為借款擔保人;若然股份比例分別是35%、25%、20%、20%,便需由多於一位股東作為借款擔保人,股份比例需合共達50%或以上。銀行間對於公司借款人審批準則不盡相同,有銀行要求不論多少股份比例,全部公司股東均需作為借款人。
![以公司持有物業或可帶來好處,例如是未來轉售物業有較大的彈性。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/2dcab7d5c5dda6aa9a1d8793b39fbbe2/2024-08/65e59c950cf25f4412ba594b_0.jpg)
![有銀行要求不論多少股份比例,全部公司股東均需作為借款人。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/7b75ba1a56578e668a365f788a441f40/2024-08/115351420_0.jpg)
![首套自用物業的每月DTI上限是50%,否則便是40%為上限。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/c31aa76fc9386194da1ec05eeda4961a/2024-08/iStock-1247484116_0.jpg)
![中原按揭經紀董事總經理王美鳳指,樓市撤辣後買多層樓收租人士、內地或海外置業人士等,以公司名義買樓人士亦有所增加。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/13290b500c32148eba301701ca2c4f9c/2024-08/_2022022315583725576.jpg)
![公司名義業主在轉售單位時便可有較大潛在客源,議價優勢或較大。](https://image.hkhl.hk/f/1024p0/0x0/100/none/9128fc785b8c2051b10c1baf2a7532eb/2024-08/iStock-1344219507_1.jpg)
借款擔保人公司股東,是否符合供款佔入息比率(Debt-to-income ratio,簡稱DTI)之要求,是銀行評估還款能力的基本準則。供款佔入息比率上限規定因應自用或非自用物業、首套房或二套房按揭不同,首套自用物業的每月DTI上限是50%,否則便是40%為上限。在這個準則下,若然作為借款擔保人的公司股東有兩位,他們並非夫婦又或未能讓銀行信納二人是共同自用物業,銀行便會以40%為上限計算供款佔入息比率。事實上,亦有銀行一律視公司名義購買物業作為非自用性質處理按揭申請,供款佔入息比率一概以40%為上限計。
公司名義物業買賣流程、持有公司之法定規則、每年涉及費用及稅務計算較複雜,一般首置買家不宜在未了解下輕率以公司名義買入物業。
王美鳳
中原按揭經紀董事總經理