瑞銀料香港最快明年初才減P 維持全年樓價最多跌5% 人才流入成支撐因素

市場預期美國最快本月減息，瑞銀預計香港銀行最快明年初才跟減港元最優惠利率（P），瑞銀香港房地產分析師梁展嘉表示，港息下降後，租金若繼續上升，或令租金回報率高於定期存款利率，加上政府可吸引更多人才流入，紓緩市場對樓市擔憂，料2025年樓價大致企穩，而負資產宗數最遲在明年下半年見頂。

今年樓價已跌7% 餘下時間料反彈

梁展嘉表示，今年以來樓價已累計下跌6%到7%，而該行仍然維持預計全年樓價可錄得持平至下跌5%，主要由於市場預測本月聯儲局開始減息，故有助今年餘下時間樓價跌幅可收窄。

香港寫字樓方面，梁展嘉估計，須待2026年底西九龍新寫字樓落成後，市場供求才會回順，令空置率有望降低，並指現時中環甲級寫字樓空置率在13%水平，預計短期會在15%至20%之間。

地產股投資方面，對於目前有減派息趨勢，梁展嘉稱，若一隻地產股的大股東持股較多，則減派息動機會較小，但同時需要留意企業的槓桿水平、短期債務水平、現金流等方面。他又指，相較商場收租股，較為看好擁有物業銷售業務的地產股，因其可通過售賣資產套現。

至於內房，瑞銀大中華房地產投資研究主管林鎮鴻表示，5月內地出招救市後進程較慢，主要因去庫存的政策措施成本較高，又指未來需將資金成本降低，以及延長收儲庫存期限，才能讓相關政策措施有效執行。而地方政府的財政方面在去庫存上承壓，他認為中央政府的資產負債表仍然強勁。

林鎮鴻又指，內房目前面臨兩大問題，樓價過高及庫存過高，而內房市場回暖需看內地一線城市的成交量及租賃市場等情況，惟現時仍未看到信號，至於樓價見底時機，則須視乎租金回報率與按揭利率何時取得平衡。