若減息期開始了，購買力自然增加嗎？而購買力多了，是否代表成交一定增加？也未必，因為情緒仍然是市場的主導者，悲情可以繼續困擾市場！雖然悲情其實影響不到價值。
港十萬億定存何去何從？
市場價格是怎樣來的？價格是一個有市場價值的樓盤在市場活動之下衍生出來的，市場活動可以因為不健康而失去理性，例如過分看好或過分悲觀的情緒，在極端的情緒且成交少的情形下出現令人意外的價格。
「樓盤的價值可以在理性市場運作下反映出來，而市場雖經常不理性，卻最後都會回復理性」！所以與其討論減息之後樓價會否上升，不如我們返回問題的根源，就是香港10萬億元定期存款究竟在減息下何去何從。
當低通脹遇上高息定期
首先認識一下定期存款這種曾被認為「贏硬」的投資，其實是多得中央及香港造就的客觀環境，因為中國內地和香港也神奇地在環球量化貨幣多年之下出現低通脹，內地的通脹率最低是近乎零，本港的通脹率最低應該是今年4月的時候只有1.1%，當低通脹遇上聯繫匯率衍生的高定期息（很多銀行買美債產品去支付定期利息給客戶，這做法賺高息之餘在聯繫匯率下沒有匯率風險），當時1.1%的通脹之下，很多人都收到5%甚至更高的定期息口，即是說去除通脹實賺約3.9%。
但當然世上並不存在「賺硬」的投資，隨着通脹升溫去到最近2.5%，加上美債息下跌，定期收息由之前5%回落到3.5%左右，其實兩者相減大家發覺實際收益只是約1%，獲利少了約7成。以之前大多數人都會選擇做較高息的3個月定期，之前定期內的通脹率不可能挑戰到高息盈利，但到了現在實質1%的利益，已不能抵銷期間可能出現的通脹升幅！做定期的弱點就是定期期間不易應變，對於定期之後的投資亦沒有任何掌握！
21年定存曾續回歸市場
大家不妨評估一下，香港10萬億定期存款，其中有逾4萬億是過去兩年多才存放做定期的，我們有理由相信超過4萬億定期是從其他投資項目包括地產吸收過來，如果你是做定期的客戶，你會怎樣決定？有多少人會仍然堅持做定期？還是轉為做其他投資？無論怎樣決定，地產也算是一個選擇，何況住宅的收租回報率很多區域已有3.4%至3.5%。我們看看歷史，在2018至2019年的期間香港的定期存款曾試過流入了超過1萬億，結果在2020至2021年的時間里這1萬億定期陸續回歸市場，回歸市場的結果就令到樓價在2021年9月上升了11%（對比2018年12月），並創了歷史新高。
筆者已匯報了數字，看官請參考吧！
汪敦敬
祥益地產總裁
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