美國聯儲局在9月18日當地時間宣布將聯邦基金利率下調0.5%，迎來2020年3月以來首度減息，正式啟動減息周期，聯邦基金利率目標將利率降至4.75%至5%，香港各銀行隨即跟隨。我們國家上星期亦連環出拳，多項政策接連出台挺經濟，在房地產方面，中央政治局表明要「促進房地產市場止跌回穩」，相信各地政府會積極回應，做好穩定市場交易「量」和「價」的工作。
隨着美國減息，香港各銀行迅速回應，其中滙豐銀行率先將最優惠利率由5.875%調低至5.625%。減息固然對經濟有正面幫助，但持續減息步伐涉及全球，尤其是美國的經濟走勢，各地包括香港處於較被動的位置。
發布貨幣金融政策「組合拳」
可喜的是我國政府主動推出政策支持經濟，繼中國人民銀行及國家金融監督管理總局等部門，於今年5月17日出台推出一系列促進內地房地產市場穩定發展政策，9月24日，中國人民銀行、國家金融監督管理總局及中國證監會三大金融部門再發布一連串貨幣金融政策「組合拳」，明確釋放「穩增長」、「穩地產」及「穩股市」的強烈信號。
根據報道，房地產主要政策包括：1）引導銀行降低存量房貸利率約0.5%； 2）統一首套房和二套房的房貸最低首付比例由當前的25%至15%； 3）延長兩項房地產金融政策限期兩年至2026年年底，緩解房企債務到期壓力； 4）提高保障性住房再貸款政策中央銀行出資比例，由原來的60%提高到100%，支持地方政府收儲存量房；5）以金融政策支持有條件的企業，市場化收購房企存量土地，盤活房企存量資產。
種種措施明顯針對內地近年持續低迷的樓市，以大灣區深圳及廣州一線城市為例，根據最新的「中原指數」，深圳今年8月份樓價較2021年5月高位大跌逾38%，而廣州較2022年6月高位則下挫超過27%，資產大幅度減值，確實對整體經濟帶來衝擊。
中共中央政治局於9月26日更召開會議，分析研究當前經濟形勢，部署下一步經濟工作，由中共中央總書記習近平主持會議，提出要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要「嚴控增量」、「優化存量」、「提高品質」，加大「白名單」專案貸款投放力度，支持盤活存量閒置土地。與此同時，亦回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。
中央支持樓市訊息明確
市場估計內地各城市將會在短期內推出配套政策，雖然細節落地需時，但中央支持樓市這訊息明確，有助重建市場信心。筆者與不少同業都期望，香港政府能進一步優化不同政策，配合國家穩定樓市的方針。
筆者過往曾大膽提出過一些意見，例如：在房地產貸款方面，香港銀行在政府的支持下，或可進一步放寬貸款，參考2002年香港按揭證券有限公司推出「負資產按揭保險計劃」，銀行可為現有業主及買家，提供超過100%樓價貸款，減輕他們財務負擔。這安排可協助於早一、兩年前購入「樓花」的買家，減少因未能「抬錢」上會所造成的撻訂個案。
至於投資移民政策，坊間普遍認為可優化今年3月推出的《新資本投資者入境計劃》，包括：降低投資金額門檻和放鬆投資項目種類限制。這方面可參考2003年的計劃，當年投資移民資金下限為650萬港元，投資種類涵蓋不同範疇，包括購買香港住宅或非住宅物業。
人才移民政策可考慮縮短「留港7年」的要求，馬上給予合資格人士香港永久居民的身份，加快他們在港「落地生根」。對於從內地來港讀大學的尖子，也應該提供「便利通道」讓他們盡快成為「永居」，為香港作出貢獻。
期望推出刺激經濟「德政」
有關房屋及土地政策，在保障基層市民住屋需求下，政府可適度調節供應，若要推出土地，也應該省卻不必要發展要求，降低建設難度及縮短周期，從而降低發展風險，提高政府地價收益。
特首即將在10月發表新一份《施政報告》，普羅大眾均期望香港政府大刀闊斧推出刺激經濟的「德政」，使各行各業受惠，促使整體經濟及樓市短期復甦。
温偉明
嘉華國際營銷及市場策劃總監（香港地產）
